부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 9층 901호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021년 8월 13일 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 접수된 뒤 같은 날 부산제일신용협동조합의 채권최고액 3,758,700,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2024년 8월 26일 부산진신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
배당표만 보면 구조는 단순합니다. 최저가 112,000,000원을 전액 매각대금으로 가정하면 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 3,649,068,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 그 부족액을 매수인이 떠안는 구조로 계산되지는 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층901호 (연산동, 파크힐스) |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 근저당권 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 민간임대주택등기는 별도 확인
말소기준은 2021.08.13 접수번호 104315의 근저당권입니다. 이후 2024.08.26 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당계산 역시 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인 현황 — 901호 기재는 없고, 다른 호실에 31명 조사
현황조사에 기재된 임차인 명의는 모두 901호가 아닌 다른 호실입니다. 조사된 31명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.08.13보다 늦고 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 명의도 없습니다. 따라서 아래 다른 호실의 임차인 보증금을 901호 매수인 인수액에 합산할 근거는 없습니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 | 201호 | 2021.09.02 | 2024.09.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정현 | 204호 | 2021.09.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기태 | 301호 | 2021.09.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영은 | 302호 | 2021.10.01 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안상환 | 303호 | 2021.09.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동하 | 305호 | 2021.09.27 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승비 | 401호 | 2021.09.07 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보민 | 403호 | 2022.09.21 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유빈 | 404호 | 2021.09.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김준강 | 405호 | 2021.09.10 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소현 | 502호 | 2022.03.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우형욱 | 503호 | 2021.08.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강대경 | 505호 | 2021.09.24 | 2024.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세리 | 601호 | 2021.08.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안찬현 | 602호 | 2021.09.03 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예람 | 603호 | 2022.11.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우영운 | 604호 | 2021.09.08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태훈 | 605호 | 2024.08.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미연 | 703호 | 2021.09.03 | 2025.07.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우창기 | 704호 | 2023.05.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민영 | 705호 | 2022.07.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명현 | 801호 | 2021.08.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정명화 | 802호 | 2021.08.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KUSHIDA CHIE | 802호 | 2021.08.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 반창현 | 803호 | 2021.08.20 | 2024.10.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜린 | 804호 | 2023.10.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍정우 | 805호 | 2021.09.09 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박익환 | 902호 | 2021.09.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 903호 | 2021.09.08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수현 | 904호 | 2021.09.08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김나혜 | 905호 | 2022.02.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원, 감정가의 70%입니다. 한 번 더 유찰되는 시나리오는 78,400,000원(49%), 세 번 유찰되는 시나리오는 54,880,000원(34.3%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 3,649,068,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 3,682,111,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 3,705,207,840원 | 0원 |
중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 동일 조건의 실거래 금액 비교가 확인되지 않으므로 현재 최저가 112,000,000원을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 오피스텔은 실제 매매가격과 임대수익, 개별 호실 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있으므로 70%라는 숫자는 입찰 판단의 출발점일 뿐 결론이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 2. 근저당 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 109,632,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 112,000,000원 가정 시 집행비용 2,368,000원과 근저당 배당 109,632,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당 미배당은 3,649,068,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 본건은 오피스텔입니다. 건물에는 공동주택(도시형 생활주택 원룸형)과 오피스텔이 함께 있으며 사용승인일은 2021.08.05입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8~9미터 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 특히 901호의 실제 점유 및 임대차 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원본 확인. 2021.08.13 접수번호 104314로 말소기준 근저당보다 앞선 등기입니다. 매각물건명세서와 등기 원문을 대조해 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 901호 실제 점유 확인. 다른 호실에는 31명의 임차인 명의가 조사돼 있으나 901호 명의는 없습니다. 현장 점유자가 누구인지 별도로 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 확인. 현재 최저가 112,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래와 비교해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비가 있으므로 실제 이용 조건과 호실별 이용 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제에 따른 변동 가능성이 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 70%는 아직 가격 결론이 아니다”
이 물건의 숫자만 놓고 보면 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 근저당 미배당 3,649,068,000원이 발생하지만 그 미배당액을 매수인이 직접 떠안는 계산은 아닙니다.
반면 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 존재하고, 901호 자체의 실제 임대·점유관계는 현장에서 재확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 최신 실거래 가격이 확인되지 않은 상태이므로 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론도 금물입니다. 결론은 인수 계산은 양호하지만, 선행등기 확인과 시세 검증을 마친 뒤에야 입찰가격을 정할 수 있는 물건입니다.
