78,400,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 9층 901호 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 채권최고액 3,758,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.26 부산지방법원의 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매개시 채권자로 부산진신용협동조합과 부산제일신용협동조합이 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 78,400,000원으로 감정가 160,000,000원의 49%입니다. 그러나 중개 통계의 대상면적은 24.42㎡이고 면적 일치 판정이 아니어서 이를 본건의 직접적인 실거래 비교가격으로 사용할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 많이 내려왔다”는 사실과 “실제 시세보다 싸다”는 판단을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 9층901호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 | 오피스텔 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 78,400,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 경매 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 2021.08.13 근저당권 · 부산제일신용협동조합 · 채권최고액 3,758,700,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.08.13 접수된 근저당권입니다. 등기 원문에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재되어 있고 공동담보목록 제2021-573호가 붙어 있습니다. 2024.08.26의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 31명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 기재된 전입자는 31명입니다. 가장 이른 전입일도 말소기준인 2021.08.13보다 뒤이고, 각 조사 결과에는 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 아래 목록에는 901호로 표시된 전입자가 없습니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소정 · 201호 | 2021.09.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.09 |
| 김정현 · 204호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김기태 · 301호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이영은 · 302호 | 2021.10.01 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 안상환 · 303호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김동하 · 305호 | 2021.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이승비 · 401호 | 2021.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김보민 · 403호 | 2022.09.21 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 조유빈 · 404호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김준강 · 405호 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김소현 · 502호 | 2022.03.11 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 우형욱 · 503호 | 2021.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 강대경 · 505호 | 2021.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.09.19 |
| 김세리 · 601호 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 안찬현 · 602호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정예람 · 603호 | 2022.11.30 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 우영운 · 604호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김태훈 · 605호 | 2024.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 장미연 · 703호 | 2021.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.03 |
| 우창기 · 704호 | 2023.05.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정민영 · 705호 | 2022.07.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김명현 · 801호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 정명화 · 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| KUSHIDA CHIE · 802호 | 2021.08.19 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 반창현 · 803호 | 2021.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.05 |
| 이혜린 · 804호 | 2023.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 홍정우 · 805호 | 2021.09.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.10.25 |
| 박익환 · 902호 | 2021.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김성현 · 903호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박수현 · 904호 | 2021.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김나혜 · 905호 | 2022.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
③ 가격·유찰 흐름 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가 160,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 78,400,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 54,880,000원, 4회 유찰 시 38,416,000원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 3,682,111,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 3,705,207,840원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,416,000원 | 37,324,512원 | 3,721,375,488원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,811,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 76,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 미배당액은 3,682,111,200원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이며 매수인에게 승계되는 금액과는 구별해야 합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 기재되어 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태에는 일부가 공동주택(도시형 생활주택·원룸형), 일부가 오피스텔로 기재되어 있으며 본건 사건 용도는 오피스텔입니다.
- 토지·도로. 연산동 2121-18, 2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며 서측으로 노폭 약 8-9미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)이며 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호 점유 재확인. 현황조사 전입자 31명 중 901호 표기는 없지만, 입찰 전 현장 점유와 최신 전입 관계를 다시 확인합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류로 확인합니다.
- 가격 검증. 현재 78,400,000원은 감정가 160,000,000원의 49%지만 면적 일치 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 않습니다.
- 공동담보 근저당. 채권최고액 3,758,700,000원에는 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있으므로 본 호실 가치와 단순 비교하지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 미배당 3,682,111,200원은 채권자 부족분입니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산되어 있습니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 실거래 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.08.13 근저당권이고, 조사된 전입자 31명은 모두 그 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 현황조사 목록상 901호 전입자도 보이지 않으며, 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도의 검증이 필요합니다. 감정가 160,000,000원에서 두 차례 유찰되어 78,400,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 수 있는 면적 일치 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 49%라는 할인율 자체가 시세 대비 저가를 의미하지는 않습니다. 권리상 인수 부담은 낮게 보되, 민간임대주택등기의 현재 효력과 901호 실제 점유, 그리고 동일·유사 조건의 실거래 가격을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
