부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 185,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,650,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2021.08.13. 부산제일신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 3,758,700,000원이고 공동담보목록 제2021-573호가 기재되어 있습니다.
603호에는 정예람 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 130,000,000원, 임대차계약일은 2022.10.24., 확정일자는 2022.11.21., 주민등록일과 점유개시일은 2022.11.30.입니다. 모두 2021.08.13. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 해당 임차권등기는 2024.11.04. 접수됐고 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층603호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건 · 사용승인 2021.08.05 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2021.08.13. 설정된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 접수됐고, 2024.08.26. 임의경매개시결정이, 2024.11.04. 정예람의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 경매개시결정과 임차권등기는 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
② 603호 임차권 분석
| 임차권자 | 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 전유부분 전부 | 2022.11.30 | 2022.11.21 | 130,000,000원 | 대항력 없음 매각 소멸 |
정예람의 임대차계약일은 2022.10.24., 전입·점유개시는 2022.11.30.로 모두 말소기준권리인 2021.08.13.보다 뒤입니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 90,650,000원보다 큰 130,000,000원이더라도, 이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형이 아닙니다. 현재 배당자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 90,650,000원으로 감정가 185,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 63,454,999원, 4회 유찰 시에는 44,418,499원입니다.
다만 이 사건에는 동일 조건의 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 확인된 단지 정보에는 평균 유찰 횟수 2.4회가 있고, 최근 낙찰일은 2026.07.22.로 기재되어 있지만 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 최근 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 88,618,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,031,700원을 제외한 88,618,300원이 근저당권 배당으로 계산되며, 근저당 채권의 미배당액은 3,670,081,700원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건으로 2021.08.05. 사용승인됐으며, 승강기·CCTV·난방·소화·기계식 주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 8~9미터 도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,859,000원/㎡, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 603호 임차권. 정예람 보증금 130,000,000원, 전입 2022.11.30., 확정일자 2022.11.21. — 말소기준 2021.08.13.보다 뒤라 대항력 없음.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13. 접수된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 내용을 등기부 원문과 매각조건에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 최근 실거래가가 확인되지 않으므로 주변 오피스텔의 실제 거래·임대가격과 직접 비교가 필요합니다.
- 배당구조. 현재 매각가 가정에서는 근저당권에 88,618,300원이 배당되고 3,670,081,700원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 최종 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 실거래 확인이 먼저
603호 자체의 핵심 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당권이고, 정예람의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 두 차례 유찰로 최저가가 90,650,000원까지 내려왔고 감정가 대비 49%지만, 최근 동일 조건 실거래가가 없어 시세 대비 할인율을 검증할 수 없습니다. 권리에서는 인수 부담이 보이지 않지만, 가격에서는 ‘감정가 할인율’보다 실제 시장가격 확인이 우선입니다.
