129,500,000원
부산지방법원 2024타경4543. 연제구 연산동 파크힐스 6층 603호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 말소기준권리는 2021.08.13. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 등기내용에는 부산제일신용협동조합과 부산진신용협동조합이 기재되어 있습니다. 이후 2024.08.26. 임의경매개시결정, 2024.11.04. 정예람의 주택임차권등기가 이어집니다.
603호 임차인 정예람의 임대차계약일은 2022.10.24., 확정일자는 2022.11.21., 전입·점유개시일은 2022.11.30.입니다. 모두 말소기준권리인 2021.08.13.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 130,000,000원이 존재하더라도 낙찰자가 그 미회수액을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 6층603호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태상 오피스텔 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 사용승인일 | 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 130,000,000원이 있어도 인수 0원
핵심은 임차권의 순서입니다. 정예람의 전입·점유개시는 2022.11.30.로 말소기준일 2021.08.13.보다 늦고, 자료상 대항력도 없는 것으로 판정되어 있습니다. 임차권등기 역시 2024.11.04. 접수되어 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸합니다. 따라서 보증금 130,000,000원 자체를 보고 낙찰자가 같은 금액을 떠안는다고 계산하면 안 됩니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정예람 | 전유부분 전부 | 2022.11.30 | 2022.11.21 | 130,000,000원 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
본건 603호에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 130,000,000원은 중복 합산 대상이 아닙니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율보다 먼저 봐야 할 것은 ‘비교 시세 부재’
현재 최저매각가는 129,500,000원으로 감정가 185,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 본건과 일치하는 면적의 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮으니 싸다”는 결론은 근거가 부족합니다.
감정평가상 이 건물은 공동주택(도시형 생활주택·원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되는 건물이며, 본건 용도는 오피스텔입니다. 위치는 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근이고, 주위에는 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,613,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 126,887,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 선순위 채권 미배당액은 3,631,813,000원입니다. 다만 근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 배산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 8~9m 도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 정예람의 계약일 2022.10.24., 확정일자 2022.11.21., 전입·점유 2022.11.30., 보증금 130,000,000원 및 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 인수액과 미배당액을 구분. 선순위 근저당권의 미배당액이 크더라도 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 최저가 129,500,000원의 적정성은 주변 오피스텔 거래·임대수익·공실 등을 별도로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택 등록등기 내용과 현재 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제이므로 현장 점유관계를 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 현재 배당가정에 포함되지 않은 비용을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 합격 판정 불가”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 130,000,000원이 아니라 매수인 인수액 0원입니다. 정예람의 전입·점유는 말소기준권리보다 늦고, 임차권등기 역시 후순위이므로 보증금 미회수분이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 최저가 129,500,000원이 권리상 실질취득액의 기준이 됩니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 실거래가가 확인되지 않습니다. 그래서 이 사건은 권리분석은 비교적 명확하지만 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하기보다, 오피스텔의 실제 거래가격과 임대·공실 조건을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
