203호에는 오기은의 임차권등기가 있지만 주민등록일자·확정일자가 모두 말소기준 근저당보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 대상과 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
부산지방법원 2024타경4543. 연산동 파크힐스 2층 203호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사센티움홀딩스이고, 2021.08.13. 부산제일신용협동조합의 근저당권이 설정돼 있습니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 공동담보목록 제2021-573호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 203호의 오기은 임차권등기는 그보다 뒤인 2023.09.06. 접수됐습니다. 임차인의 주민등록일자와 확정일자도 2021.08.31.로 말소기준일 2021.08.13. 이후이므로 대항력 없는 후순위 임차권입니다.
현재 최저매각가는 137,900,000원으로 감정가 197,000,000원의 70%입니다. 권리상 매수인 인수액은 0원이지만, 가격 판단은 별개입니다. PARKHILLS 관련 시세 자료의 참고 면적은 22.92㎡이고 대상과의 면적 매칭이 성립하지 않아, 이 자료를 근거로 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층203호 (연산동,파크힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) 등 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 · 사용승인 2021.08.05 |
① 권리 흐름 — 203호 임차권은 말소기준 뒤
말소기준은 2021.08.13. 접수된 부산제일신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.09.06. 설정된 오기은의 주택임차권과 2024.08.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 2021.08.13. 민간임대주택등기도 함께 확인되므로, 입찰 전 해당 등록의 현재 상태와 매각 후 처리 관계는 원문 서류로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오기은 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.08.31 | 2021.08.31 | 50,000,000원 | 2023.09.06 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
오기은의 임대차계약일자는 2021.08.19., 점유개시일자는 2021.08.19., 주민등록일자와 확정일자는 2021.08.31.입니다. 모두 말소기준 근저당 설정일인 2021.08.13.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 제공된 매각 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 보증금 50,000,000원의 최우선변제 해당 여부는 배당표 계산에 반영돼 있지 않으므로 실제 배당 순서는 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 문제
PARKHILLS 관련 참고 자료에는 총 15세대, 사용승인일 2021.08.05., 참고 면적 22.92㎡가 확인됩니다. 그러나 대상과의 면적 매칭이 성립하지 않으므로 이 수치를 203호의 직접 비교 시세로 사용하지 않습니다.
추가 유찰 시 제공된 시나리오는 96,530,000원(감정가 49%), 67,571,000원(감정가 34%)입니다. 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 이 물건은 대항력 임차보증금이 최저가 하락분을 대신 채우는 ‘인수형’ 구조가 아니므로, 유찰될수록 실질취득금액 자체도 함께 낮아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 135,169,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 137,900,000원 가정 시 근저당권자에게 135,169,400원이 배당되고, 미배당액은 3,623,530,600원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 137,900,000원 | 135,169,400원 | 3,623,530,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 96,530,000원 | 94,392,460원 | 3,664,307,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,571,000원 | 65,954,722원 | 3,692,745,278원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05.입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 연산동 2121-18·2121-24 두 필지를 일단으로 이용하며 공동주택 및 오피스텔 건부지입니다. 서측으로 노폭 약 8-9미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(30m 이하)에 포함됩니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오기은 임차권 원본 확인. 임차보증금 50,000,000원, 주민등록·확정일자 2021.08.31., 임차권등기 2023.09.06.이라는 순서를 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 여부 확인. 예상배당은 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 관계는 매각물건명세서와 배당요구 자료를 기준으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2021.08.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록 상태와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 3,758,700,000원은 공동담보목록 제2021-573호와 연결돼 있으므로 공동담보 목적물 및 배당 관계를 원문으로 확인하세요.
- 시세 실사. 현재 자료만으로 대상 203호의 직접 비교 실거래를 확정하기 어렵습니다. 실제 응찰 전 동일 건물·유사 면적·유사 층 거래와 현장 매물을 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 등기된 임차권의 소멸 여부와 별개로 실제 점유 상태는 현장에서 확인하고, 필요하면 인도명령·명도 절차를 고려하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.13. 부산제일신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 203호 오기은 임차인의 주민등록·확정일자는 2021.08.31., 임차권등기는 2023.09.06.로 모두 뒤입니다. 따라서 대항력 없는 후순위 임차권이며 제공된 시나리오상 매수인 인수금은 0원입니다.
현재 최저가는 1회 유찰 후 137,900,000원, 감정가의 70%입니다. 권리부담 없이 가격이 내려온 점은 긍정적이지만, 직접 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확보되지 않은 만큼 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 결정하는 접근이 적절합니다.
