부산지방법원 2024타경4543. 부산 연제구 연산동 파크힐스 2층 203호입니다. 감정평가상 건물은 공동주택과 오피스텔이 함께 있는 철근콘크리트조 9층 건물이고, 일련번호 1~15는 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형)으로 이용됩니다. 이 사건의 용도 표기는 다세대입니다.
권리의 출발점은 2021.08.13 설정된 부산제일신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,758,700,000원이며 부산진신용협동조합이 함께 등기돼 있고 공동담보목록이 붙어 있습니다. 이후 해당 203호에는 오기은의 임차권등기가 들어왔지만 주민등록일자와 확정일자가 모두 2021.08.31로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 판정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4543 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연수로225번길 6, 2층203호 (연산동,파크힐스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택 : 원룸형) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 67,571,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,467,333,554원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 발급 | 부산지방법원 등기국 · 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2021.08.13 근저당권입니다. 오기은의 점유개시일은 2021.08.19, 주민등록일과 확정일은 2021.08.31로 모두 그 이후입니다. 등기부상 주택임차권은 2023.09.06 등기됐고 임차보증금은 50,000,000원, 차임은 400,000원으로 기재돼 있습니다. 그러나 기준권리보다 늦은 전입이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오기은 | 건물 전유부분의 전부 | 2021.08.31 / 2021.08.31 | 50,000,000원 | 대항력 없음 | 2023.09.06 |
② 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 67,571,000원으로 감정가 197,000,000원의 약 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 47,299,700원, 5회 유찰 시 33,109,789원입니다.
다만 가격 메리트 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론내릴 수 없습니다. 감정가는 경매 기준가격이지 현재 시장의 실거래가격 그 자체가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,571,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,616,278원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산제일신용협동조합 | 3,758,700,000원 | 65,954,722원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 1,616,278원을 제외한 65,954,722원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 기준 미배당액은 3,692,745,278원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동, 부산도시철도 3호선 배산역 북측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3호선 배산역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 2021.08.05입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·소화·CCTV·승강기·기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 8~9미터 도로에 접하고, 준주거지역 및 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 2,859,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오기은 임차권 확인. 전입 2021.08.31, 확정 2021.08.31, 보증금 50,000,000원, 임차권등기 2023.09.06입니다. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력 없음 판정과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 갑구에는 2021.08.13 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 관련 법률관계와 행정상 처리 여부를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 현재가가 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 유사 면적의 최근 거래와 임대수요를 확인하세요.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰, 관련 경매물건 평균도 2.4회입니다. 현장 상태·수요·임대료·관리비·주차 여건을 점검하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 실제 배당과 명도 관계는 매각물건명세서와 배당요구 종기를 기준으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 끝나지 않았다
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 2021.08.13 근저당권이 말소기준이고, 오기은의 전입·확정일자는 그 이후이므로 대항력이 없습니다. 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 197,000,000원에서 3회 유찰돼 67,571,000원까지 내려왔지만, 이를 현재 시세와 직접 비교할 최근 실거래 수치가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 낮지만, 반복 유찰과 시장가격을 함께 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
