수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 4층 401호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 이 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 함께 구성된 형태입니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 시세 비교 대상 전용면적은 17.16㎡입니다. 등기상 소유자는 박영일이며 2021.05.17 소유권보존, 바로 뒤인 2021.05.27 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.
이 사건의 핵심은 임차인 숫자보다 날짜 순서입니다. 현황조사 등에 이름이 올라온 사람은 29명이지만, 가장 이른 전입도 2021.05.28로 말소기준 2021.05.27보다 하루 늦습니다. 따라서 조사상 전입자들은 모두 선순위 대항력 임차인으로 잡히지 않습니다. 보증금 160,000,000원이 확인되는 윤병길 역시 임대차계약일 2021.06.02, 전입 2021.06.21, 확정일자 2021.06.02, 임차권등기 2023.07.05로 말소기준 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층401호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 시세 비교 전용 17.16㎡ · 철근콘크리트구조 9층 중 4층 |
| 건물 이용상태 | 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 혼합 건물 |
| 소유자 | 박영일 · 2021.05.17 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 준공 | 2021.05.14 · 29세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후 윤병길의 주택임차권, 현재 임의경매개시결정, 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 윤병길이 신청했던 2024.01.26 강제경매개시결정은 2024.04.17 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 29명 모두 말소기준 이후 전입
조사상 이름이 확인되는 사람은 29명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 사람은 없으며, 각 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준 대항력은 모두 없음으로 판정됩니다. 확정일자나 보증금이 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 확정하지 않고 별도로 표시했습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤병길 | 2021.06.21 | 160,000,000원 | 2021.06.02 | 2023.07.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자상 할인은 있으나 표본은 2건
퀸즈플레이스 전용 17.16㎡대에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 집계상 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최저 거래는 160,000,000원, 최고 거래는 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최저가 154,000,000원은 평균 167,500,000원보다 낮고, 확인된 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 가능한 거래가 2건뿐이므로 91.9%라는 비율만으로 큰 폭의 저평가라고 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 여유를 넉넉하게 잡았다고 보기보다는, 권리안전성과 실거래 표본의 제한을 함께 보는 편이 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 151,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
154,000,000원 매각 가정에서 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 5,608,956,000원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 5,608,956,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 5,639,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 5,663,614,080원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건상 다세대이며 건물 전체는 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔 방1~2개 형태가 혼재합니다. 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지·도로. 518.8㎡ 세장형 평지이며 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 확인 실거래가 2건에 그쳐 가격 검증 표본이 많지 않습니다. 신건 최저가가 실거래 범위 아래에 있더라도 단순 평균만으로 환금성을 높게 평가하기에는 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 기준입니다. 전입일이 가장 빠른 이지원·박현주도 2021.05.28로 하루 뒤입니다.
- 윤병길 임차권. 보증금 160,000,000원이라는 숫자만 보고 인수형으로 오판하지 마세요. 전입·확정일자·임차권등기가 모두 말소기준 뒤입니다.
- 실제 점유자 특정. 조사상 이름이 29명으로 많습니다. 401호의 현재 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 확인해야 명도 계획을 세울 수 있습니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 2023.12.05 변경액 5,531,520,000원을 최신 등기 원문에서 확인하세요.
- 신청채권자 관계. 근저당권자와 현재 경매신청 채권자의 명칭이 다르므로 권리승계·채권양도 관련 서류를 확인하세요.
- 시세 표본. 최근 12개월 평균은 167,500,000원이지만 거래 건수는 2건입니다. 154,000,000원이 평균의 91.9%라는 수치만으로 충분한 안전마진을 단정하지 마세요.
- 배당 변동요인. 당해세·최우선변제가 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 커도, 선순위가 아니면 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 윤병길의 보증금 160,000,000원과 최저가 154,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로, 단순히 보증금이 최저가보다 크다는 이유로 차액을 매수인이 인수하는 사건은 아닙니다. 말소기준 2021.05.27보다 모든 조사상 전입일이 늦고, 예상 인수액도 0원입니다.
가격은 그다음 문제입니다. 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 91.9%로 숫자상 아래에 있지만, 실거래 표본이 2건뿐입니다. 여기에 조사상 임차관계 이름이 29명이고 근저당권자와 현재 신청채권자가 서로 달라 원문 확인 항목도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 점유 확인과 가격 검증을 생략할 수 없는 신건으로 보는 것이 적절합니다. 권리는 통과, 가격과 명도는 보수적으로 확인하는 편이 맞습니다.
