수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 6층 605호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정요항표상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방 1~2개)이 함께 이용되는 형태입니다. 건물은 2021.05.14 사용승인됐고, 가격 비교 대상 전용면적은 17.71㎡입니다.
권리의 중심은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 이 권리보다 앞선 임차 전입은 확인되지 않았고, 박규남의 임차권등기도 2026.03.16로 후순위입니다. 따라서 현재 확인된 권리만 보면 낙찰자가 직접 떠안을 임차보증금은 없습니다. 문제는 권리의 순서보다 점유자의 수와 미상 정보입니다. 대부분의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부와 실제 명도 대상은 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층605호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 혼재 |
| 가격 비교 면적 | 17.71㎡ |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 후순위 임차권등기는 소멸
말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경등기에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 2025.01.23 임의경매개시결정과 2026.03.16 박규남의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유관계 — 확인된 전입자는 모두 후순위
현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 임차·점유 신고는 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 29명 모두 개별 신고로 봅니다. 이 중 전입일이 확인되는 28명은 모두 2021.05.27 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 배당요구 · 순위 미상 | 승계 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 155,000,000원 | 없음 | 확정일자 2021.06.02 · 후순위 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 1.58억은 기준 평균의 94.3%, 다만 표본은 2건
퀸즈플레이스의 가격 비교 대상 면적은 17.71㎡이고, 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 평균은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원입니다. 현재 최저매각가 158,000,000원은 이 기준 평균의 94.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가 1.58억은 기준 평균보다 9,500,000원 낮고, 최신 거래로 기재된 160,000,000원보다도 2,000,000원 낮습니다. 가격만 보면 소폭 할인 구간입니다. 다만 확인 가능한 두 거래가 모두 2024.05이고 거래 수가 2건에 불과하므로, 2026.09 매각 시점의 시장가를 강하게 확정할 정도의 표본은 아닙니다. 따라서 94.3%라는 숫자만으로 큰 가격 메리트를 부여하기보다는 점유·명도 리스크를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,012,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 154,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권자 미배당액은 5,605,012,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액 계산은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 5,605,012,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 5,636,169,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 5,661,095,680원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 고액 임차인의 보증금이 매수가에 붙는 구조가 아닙니다. 따라서 제공된 시나리오에서는 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 함께 낮아지고, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 점유자 1명과 다수의 보증금 미상 점유자가 있으므로, 이 시뮬레이션을 최종 권리확정으로 보아서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 건물에 위치하고, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용형태. 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 혼재하며 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하고, 토지는 소로2류에 접합니다.
- 토지. 대지 518.8㎡, 공시지가 3,297,000원/㎡, 세로장방형 평지입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- ‘기사항전’ 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 현재 권리분석의 가장 큰 미확정 요소입니다.
- 보증금 미상 점유자 재확인. 확인된 전입일만 보면 대부분 후순위지만 보증금·확정일자가 다수 미상입니다. 소액임차인 최우선변제 여부를 포함해 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 대조해야 합니다.
- 박규남 임차권등기. 보증금 155,000,000원이라는 큰 숫자만 보고 인수형으로 오인하면 안 됩니다. 전입·점유·확정일자가 모두 말소기준 이후여서 현재 자료상 매수인 승계는 없습니다.
- 명도 난도. 건물 대부분이 임대 중이고 이 호실 관련 임차·점유 신고가 29명으로 많습니다. 실제 현재 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 표본의 시차. 최저가 1.58억은 기준 평균 1.675억보다 낮지만 비교 거래는 2024.05의 2건뿐입니다. 2026.09 입찰가를 정할 때 이 평균만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 근저당 변경등기의 채권최고액과 배당 시뮬레이션 채권액이 다르게 나타나므로 최신 등기와 실제 채권신고액을 확인하세요.
맺으며 — “가격은 소폭 할인, 승부처는 점유관계”
이 사건은 표면적으로는 1.55억 임차보증금 때문에 위험해 보이지만, 박규남의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.05.27 말소기준보다 늦어 그 보증금을 낙찰자가 승계하는 사건은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
반대로 “인수 0원이니 안전하다”고 끝내기에도 이릅니다. 현황상 29명의 임차·점유 신고가 있고, 대부분 보증금이 확인되지 않으며 전입일조차 확인되지 않은 점유자 1명이 남아 있습니다. 가격은 1.58억으로 기준 평균 1.675억보다 낮지만 실거래 표본이 2건뿐입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 싸게 받는 것보다 먼저, 현재 점유자와 미상 임차관계를 확정하는 것입니다. 권리구조는 비교적 정리돼 있으나 현장·명세서 확인이 끝나기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
