수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 4층 402호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 박영일이며, 2021.05.27. 설정된 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05. 5,531,520,000원으로 변경됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 임차·점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 28명이며, 가장 빠른 전입일도 2021.05.28.로 말소기준일 2021.05.27.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입자들은 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 대부분이므로, 대항력과 별개로 배당요구·최우선변제 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층402호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정요항표상 건물 내 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔(방1~2개)로 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 중 4층 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 전입자 28명 — 모두 기준일 이후, 그러나 보증금 확인 필요
확인된 전입자는 모두 말소기준일 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 이 가운데 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근은 배당요구 접수가 확인됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | 2025-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | 2025-02-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | 2025-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | 2025-04-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | 2025-03-18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 125.4%
퀸즈플레이스 실거래는 2024.05. 2건으로, 17.16㎡ 7층이 160,000,000원, 17.71㎡ 5층이 175,000,000원입니다. 평균은 167,500,000원이고 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.4%로, 최근 실거래 수준보다 명확히 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 5,760,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고 5,553,740,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리는 같고 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 5,553,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,595,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 5,628,281,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 168,000,000원으로 최근 실거래 평균 167,500,000원과 거의 같은 수준이 되고, 2회 유찰 시에는 134,400,000원까지 내려갑니다. 다만 실거래 표본 면적이 대상 면적과 일치하지 않으므로 회차별 가격만으로 적정가를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 토지. 518.8㎡ 대지, 중심상업지역·평지·세로장방·소로한면입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역, 과밀억제권역·비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 건물 이용. 감정요항표상 건물 내 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 먼저. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 125.4%입니다. 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 비교면적 주의. 실거래 2건의 전용면적은 17.16㎡·17.71㎡이고 비교 대상 면적은 23.59㎡입니다. 단순 평균만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 전입자 확인. 28명 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아, 배당요구 종기와 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 감정요항표상 대부분 임대 중인 건물입니다. 실제 402호 점유관계와 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
- 배당액 한계. 210,000,000원 매각 가정에서도 근저당 채권은 5,553,740,000원이 미배당으로 남습니다. 미배당 채권 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만 배당표의 당해세·최우선변제 미반영 부분은 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 먼저”
이 물건은 확인된 28명의 전입일이 모두 2021.05.27. 말소기준권리 이후라 대항력 인수형은 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자가 있고, 6명은 배당요구까지 접수했습니다. 권리관계가 단순하다고 보기보다 점유·배당 확인이 필요한 물건으로 보는 편이 맞습니다.
가격 측면은 더 분명합니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 실거래 평균 167,500,000원의 125.4%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 비교 실거래의 면적이 일치하지 않아 직접적인 적정가 확정에는 한계가 있지만, 적어도 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 대항력 인수 위험이 낮지만, 현 회차 가격과 다수 점유자 확인 부담을 함께 감안하면 보수적 접근이 맞습니다.
