수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 7층 707호입니다. 등기상 박영일 명의로 2021.05.17 소유권보존이 이뤄졌고, 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.02.29 박주연 명의 주택임차권과 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사에 의한 임의경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 뒤에 설정된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 많은 점유·임차 조사 명의자 자체보다 각 전입시점이 말소기준보다 빠른지입니다. 전입일이 확인되는 29명은 모두 2021.05.27 이후입니다. 따라서 이들에 대해서는 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다. 그러나 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기사항전은 대항력을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층707호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 외벽 석재붙임 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 시세 조회 대상면적 | 29.08㎡ · 실거래 면적 일치하지 않음 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 미상 점유자만 별도 확인
말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 2024.02.29 등기된 박주연의 주택임차권은 임대차계약일 2022.01.19, 주민등록·점유개시일 2022.02.25, 보증금 175,000,000원으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 박주연은 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 29명 후순위, 1명 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박주연 | 2022.02.25 확정일자 2022.01.19 | 175,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.02.29 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없습니다. 따라서 위 명의들은 보증기관 승계분을 중복 합산한 표가 아닙니다. 다만 보증금이 알려지지 않은 명의자가 많고, 특히 전입일도 확인되지 않은 기사항전은 대항력 판정을 유보해야 합니다.
③ 가격 비교 — 145.1%지만 ‘같은 면적 시세’는 아니다
시세 조회상 QueensPlace는 29세대, 준공일 2021.05.14이며 대상 면적은 29.08㎡로 잡혀 있습니다. 확인된 실거래는 2024.05의 2건으로, 17.16㎡ 7층 160,000,000원과 17.71㎡ 5층 175,000,000원입니다. 평균은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
신건 최저가 243,000,000원은 이 비교표본 평균의 145.1%입니다. 따라서 현재 자료만 놓고 최저가가 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 다만 더 중요한 문제는 면적 불일치입니다. 시세 조회 대상면적은 29.08㎡인데 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡이므로, 243,000,000원을 이 평균과 단순 비교해 “정확히 45.1% 비싸다”고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 238,798,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 5,521,202,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 243,000,000원 가정에서는 집행비용 4,202,000원을 제외한 238,798,000원이 선순위 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 배당 계산상 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 판정 불가 점유자 1명의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 현재 회차 | 243,000,000원 · 감정가 100% · 근저당 미배당 5,521,202,000원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 194,400,000원 · 감정가 80% · 근저당 미배당 5,569,121,600원 · 매수인 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 155,520,000원 · 감정가 64% · 근저당 미배당 5,607,457,280원 · 매수인 인수 0원 |
2회 유찰 시 시나리오 금액 155,520,000원은 현재 비교 실거래 평균 167,500,000원보다 낮아지지만, 실거래 면적이 대상 면적과 다르기 때문에 이것만으로 “시세보다 싸다”고 확정할 수 없습니다. 유찰 여부와 별개로 미상 점유자의 대항력 확인은 끝까지 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건도 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 혼재하고, 대부분 임대 중으로 조사돼 있습니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남서측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 가격 검증력. 확인 실거래가 2건뿐이고 대상 면적과도 일치하지 않아, 현재 실거래 자료만으로 707호의 적정가격을 정밀하게 산정하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전의 전입일 확인. 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입세대 확인자료를 원본 대조해야 합니다.
- 박주연 임차권 확인. 보증금 175,000,000원, 전입·점유 2022.02.25, 확정일자 2022.01.19의 임차권으로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 다수 점유자 현황 확인. 조사 명의가 30명에 이르므로 실제 현 점유자와 각 호실 관계, 퇴거 여부를 현장과 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격비교 면적 확인. 시세 조회 대상은 29.08㎡지만 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡입니다. 145.1%라는 비율만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 회차별 가격 판단. 1회 유찰 시 194,400,000원, 2회 유찰 시 155,520,000원으로 내려가지만, 같은 면적의 적정 실거래 기준을 확인한 뒤 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 금액입니다.
맺으며 — “인수 0원 가정”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건은 확인된 전입일만 놓고 보면 구조가 명확합니다. 말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인되는 29명은 모두 후순위입니다. 박주연의 175,000,000원 임차권도 후순위라 배당 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 기사항전 1명은 전입일·보증금 미상이어서 대항력을 확정할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 243,000,000원이 비교 실거래 평균 167,500,000원의 145.1%라는 점도 부담입니다. 다만 실거래 면적 자체가 대상 시세조회 면적과 맞지 않으므로 단순 비율만으로 “45.1% 비싸다”고 결론낼 수도 없습니다. 이 물건은 확인된 권리는 후순위 중심, 미상 권리는 원본확인 필요, 가격은 신건에서 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.
