수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 6층 603호의 다세대 경매입니다. 소유자는 박영일이고, 2021.05.17 소유권보존 뒤 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
다만 권리보다 더 신경 써야 할 부분은 점유 확인과 가격입니다. 현황조사에 이름이 확인된 임차·점유자는 모두 28명입니다. 전입일은 전부 말소기준일인 2021.05.27 이후여서 대항력은 없지만, 최예슬을 제외한 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 법률상 인수 위험과 별개로 실제 점유관계와 명도 범위는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층603호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 퀸즈플레이스 · 9층 건물 중 6층 603호 |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이며, 2023.12.05에는 1번 근저당권의 채권최고액을 5,531,520,000원으로 변경한 등기 기록도 있습니다. 한편 예상배당 계산은 5,760,000,000원을 채권액으로 사용하고 있으므로 실제 입찰 전에는 최신 등기와 채권관계를 직접 대조해야 합니다.
2024.04.29 최예슬의 주택임차권등기에는 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2021.12.07, 확정일자 2021.12.13, 점유개시 2022.01.14, 주민등록 2022.01.17이 기재돼 있습니다. 주민등록일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 28명, 대항력 없음
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로, 조사된 실제 임차·점유자는 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 최예슬은 보증금과 확정일자가 확인되며, 나머지는 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 안 됨 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2024.04.29 |
③ 시세 비교 — 신건 2.10억은 최근 거래 평균보다 높다
퀸즈플레이스의 확인된 최근 거래는 2024.05의 2건입니다. 다만 본건 비교 기준 면적은 23.59㎡인데 거래 면적은 17.16㎡·17.71㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 직접적인 동일면적 시세라기보다 가격 수준을 점검하는 참고 자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 167,500,000원 |
최근 거래 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 평균의 125.4%로, 평균보다 42,500,000원 높고 최신 거래보다 50,000,000원 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 210,000,000원입니다. 면적 차이를 감안하더라도, 이 자료만으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 210,000,000원 가정 시 집행비용 3,740,000원, 동수원신용협동조합에 206,260,000원이 배당되고 잔여는 0원입니다. 근저당 채권 미배당액은 5,553,740,000원이지만, 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 5,553,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,595,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 5,628,281,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 가격은 168,000,000원으로 최근 거래 평균 167,500,000원과 거의 같은 수준까지 내려옵니다. 2회 유찰 시에는 134,400,000원입니다. 다만 비교 거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로, 단순히 이 숫자만으로 적정 응찰가를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물 내 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중입니다. 건물 대부분은 임대 중입니다.
- 토지·도로. 세장형 평지이며 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물이고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 실질취득 210,000,000원은 최근 거래 평균 167,500,000원의 125.4%입니다. 현재 가격을 ‘저렴하다’고 볼 근거는 없습니다.
- 면적 차이 확인. 본건 비교 기준 면적은 23.59㎡인데 확인된 거래는 17.16㎡·17.71㎡입니다. 동일면적 거래를 추가 확인해 가격 판단을 보완해야 합니다.
- 28명 점유관계 재확인. 모두 전입 시점상 대항력은 없지만, 다수의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않아 현장 점유와 명도 범위를 재확인해야 합니다.
- 최예슬 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2021.12.13, 주민등록 2022.01.17의 임차권등기입니다. 말소기준 이후라 매각으로 소멸하지만 원본 명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2021.05.27 채권최고액 5,760,000,000원에서 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경된 등기 기록이 있으므로 최신 등기와 실제 채권액을 직접 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 점유는 보수적으로
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이고, 최예슬의 임차권등기와 조사된 28명의 전입은 모두 그 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 현재 신건 가격 210,000,000원은 최근 거래 평균 167,500,000원의 125.4%이고, 확인된 거래는 본건과 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 실제 조사 인원이 28명이라 점유·명도 확인 부담도 큽니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 없지만, 신건 가격에는 메리트가 없고 현장 확인 부담이 큰 다세대”입니다. 권리만 보고 신건에 곧바로 가격 가점을 주기보다는, 동일면적 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 판단하는 편이 맞습니다.
