수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 6층 608호입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보목록 제2021-190호가 기재돼 있습니다. 이후 근저당 채권최고액은 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경됐고, 2024.03.11 석창민 명의 주택임차권등기, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기와 조사자료상 핵심은 선순위 임차인이 없다는 점입니다. 현황조사에 잡힌 전입자는 모두 말소기준일 2021.05.27보다 늦고, 석창민의 임차권등기도 주민등록일·점유개시일이 2021.06.25로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층608호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 용도 / 위치 | 다세대 · 9층 건물 중 6층 608호 |
| 대상 기준면적 | 23.21㎡ |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2024.03.11 등기된 석창민의 주택임차권은 임차보증금 170,000,000원, 임대차계약일 2021.06.03, 주민등록일·점유개시일 2021.06.25, 확정일자 2021.06.03으로 확인됩니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 이 임차권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 조사 — 29명, 모두 말소기준권리 이후
현황조사·등기부·문건접수·매각물건명세서에 나타난 임차·점유 관련 명단은 29명입니다. 이들 모두 전입일이 2021.05.27 이후로 조사돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 석창민을 제외하면 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 법률상 인수와 별개로 실제 점유관계·명도대상 확인은 반드시 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | 미상 | 2025-02-26 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | 미상 | 2025-02-18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | 미상 | 2025-02-26 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | 미상 | 2025-04-09 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | 미상 | 2025-03-18 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 170,000,000원 | 2021-06-03 | 2024-03-11 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 기사항전 | 2021-06-25 | 0원 | 2021-06-03 | 2025-03-05 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 2.06억은 최근 거래지표보다 높다
확인된 퀸즈플레이스 거래표본은 2건입니다. 모두 2024.05 거래로, 17.16㎡가 160,000,000원, 17.71㎡가 175,000,000원이며 평균은 167,500,000원입니다. 이 사건 대상 기준면적은 23.21㎡이고 거래표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최저매각가 206,000,000원은 최근 거래지표 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 비교표본이 대상보다 작은 면적이라는 점까지 감안하면, 이 두 건만으로 608호의 적정가를 단정해서도 안 됩니다.
유찰 시나리오는 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원입니다. 현재 거래지표 평균과 단순 비교하면 1회 유찰 단계부터 가격 수준이 달라지지만, 거래표본 면적이 일치하지 않으므로 실제 응찰가 결정에는 추가 비교가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 5,557,684,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 5,557,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 5,598,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 5,630,805,760원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 혼재하며 대부분 임대 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 세장형 평지이며 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이고 남서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역(전술)·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,297,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 거래표본. 확인된 거래는 2건이고 대상 기준면적 23.21㎡와 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 정밀도는 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 기준입니다. 이후 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 608호 실제 점유자 확인. 조사 명단이 29명에 달하므로 건물 전체 전입자료와 사건 목적물 608호의 실제 점유자를 구분해 확인해야 합니다.
- 석창민 임차권 확인. 보증금 170,000,000원, 계약일·확정일 2021.06.03, 전입·점유개시 2021.06.25로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 미상 보증금 점검. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 현재 최저가 206,000,000원은 거래지표 평균 167,500,000원의 123.0%이고 비교 거래 면적도 일치하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 164,800,000원, 2회 유찰 시 131,840,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 공동담보 확인. 동수원신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2021-190호가 기재돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건은 말소기준권리 이후 전입자와 임차권자로 구성돼 있어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 석창민의 170,000,000원 임차보증금도 전입·점유개시가 기준권리보다 뒤여서 승계되는 구조가 아닙니다.
하지만 현재 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 206,000,000원은 확인된 거래지표 평균 167,500,000원의 123.0%이고, 거래표본 자체도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 여기에 다수의 전입·점유 관련 명단까지 있어 명도 확인 부담도 작지 않습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 안전 쪽, 신건 가격은 보수적으로, 점유관계는 반드시 재확인”입니다.
