수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 8층 804호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 건물 내 기호 1~23이 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40이 오피스텔(방1~2개)로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층이고, 대부분 임대중으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05 변경등기에는 5,531,520,000원으로 기재돼 있습니다. 그 뒤 수원시 압류, 손병희 임차권등기, 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 배당 시나리오는 5,760,000,000원을 채권최고액 기준으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층804호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스 8층 804호 · 비교 기준 면적 53.09㎡ |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 미상 점유자는 남는다
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 수원시 압류는 2024.11.15, 손병희 임차권등기는 2025.01.13, 경매개시결정은 2025.01.23으로 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 뒤입니다. 특히 손병희는 보증금 260,000,000원, 계약일 2022.05.27, 점유개시 2022.08.12, 주민등록 2023.01.30, 확정일자 2025.01.02로 확인되며 대항력은 없습니다.
② 임차인·점유자 — 28명 후순위, 1명 판정 미상
조사된 점유·임차 관련 인원은 29명입니다. 손병희를 포함해 전입일이 확인되는 28명은 모두 2021.05.27 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없으며, 기사항전 1명만 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.02.26 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.02.18 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.03.05 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.02.26 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.04.09 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 · 배당요구 2025.03.18 | 없음 | 확인필요 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 260,000,000원 / 2025.01.02 · 배당요구 2025.01.13 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 252.5%, 단 면적 불일치에 주의
제공된 QueensPlace 실거래 표본은 2건입니다. 최신 거래는 2024.05 160,000,000원, 최근12개월 평균 지표는 167,500,000원입니다. 최저가 423,000,000원은 이 최근12개월 평균 지표의 252.5%로, 제공된 가격지표만 놓고는 최근 거래 수준보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,630,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 416,370,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 6,630,000원과 근저당 배당 416,370,000원으로 매각대금 423,000,000원이 전부 소진됩니다. 근저당 미배당액은 5,343,630,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 확정 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 423,000,000원 | 416,370,000원 | 5,343,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 338,400,000원 | 332,862,400원 | 5,427,137,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 270,720,000원 | 266,129,920원 | 5,493,870,080원 | 0원 |
유찰 시 매각가와 근저당 배당액은 줄지만, 제공 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 다만 이는 확정된 권리만 반영한 숫자입니다. 기사항전의 대항력 여부가 확인되지 않았다는 사실은 매각가가 내려가도 사라지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용형태. 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 함께 있고, 대부분 임대중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건물·토지. 철근콘크리트구조 9층 건물, 세장형 평지이며 남서측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래자료. 제공 실거래는 2건뿐이고 대상 비교 면적과 일치하지 않아, 가격 판단에 사용할 직접 비교표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 권리 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 이 부분이 이 사건의 가장 중요한 권리 확인사항입니다.
- 손병희 임차권 구분. 보증금은 260,000,000원이지만 주민등록일 2023.01.30으로 말소기준 2021.05.27보다 늦어 대항력이 없습니다.
- 다수 점유자 현황 확인. 점유·임차 관련 인원이 29명이고 대부분 임대중인 건물로 조사돼 실제 804호 점유관계를 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교표본 주의. 최근12개월 평균 167,500,000원은 17.16㎡·17.71㎡ 거래로, 비교 기준 53.09㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 5,760,000,000원에서 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경등기가 있으며, 제공 배당 시나리오는 5,760,000,000원을 기준으로 합니다.
- 배당 누락항목 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “후순위가 많다”보다 “미상 1명과 가격”이 핵심
이 사건은 이름이 많이 등장해 복잡해 보이지만, 전입일이 확인되는 28명은 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 늦습니다. 손병희의 260,000,000원 임차권등기도 같은 이유로 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 권리만 놓으면 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 기사항전은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 판정할 수 없습니다. 이 한 명 때문에 “인수 0원 확정”으로 결론내리기는 이릅니다. 가격도 현재 최저가 423,000,000원이 제공된 최근12개월 평균 지표의 252.5%입니다. 비교 실거래의 면적이 대상과 맞지 않는 한계가 있으므로 167,500,000원을 직접 시세라고 볼 수는 없지만, 적어도 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 결론은 후순위 임차인은 정리되지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리 확정 금지·신건 가격 가점도 금지입니다.
