수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 8층 806호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정요항표상 건물은 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 이용되는 구조입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021년 소유권보존 뒤 같은 해 5월 27일 동수원신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 수원시 압류, 임의경매개시결정, 황혜근의 주택임차권등기가 이어집니다. 핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 28명이지만, 가장 빠른 전입도 말소기준일 다음 날인 2021.05.28.이고 나머지도 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서는 대항력 있는 인수형 임차인이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 27명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도 확인은 별개의 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층806호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정상 건물은 도시형 생활주택·오피스텔 혼합 이용 |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 대상면적 | 43.97㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05. 변경등기에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류, 경매개시결정과 황혜근 임차권등기는 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 실제 임차인은 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 28명을 그대로 실제 임차인 수로 봅니다. 모두 전입일이 2021.05.27. 말소기준일보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 황혜근을 제외한 임차인들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 명도 전 실제 계약관계 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 190,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.17 |
③ 가격 비교 — 209%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
확인된 퀸즈플레이스 거래는 2024.05의 2건입니다. 거래가는 각각 160,000,000원, 175,000,000원으로 평균 167,500,000원입니다. 현재 최저가 350,000,000원은 이 평균의 209.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
다만 대상면적은 43.97㎡이고 위 거래는 17.16㎡·17.71㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 209.0%는 “현재 최저가가 확인된 최근 거래 평균보다 훨씬 높다”는 경고 신호로는 쓸 수 있지만, 곧바로 대상 호실이 그만큼 고평가됐다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 비교 가능한 동일 면적 거래가 확인되지 않은 만큼 현재 3.5억원이 싸다는 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 344,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,700,000원을 뺀 344,300,000원이 말소기준 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 5,415,700,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 5,415,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,000,000원 | 275,280,000원 | 5,484,720,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 5,539,936,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 주변에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 이용. 감정상 건물은 도시형 생활주택 원룸형과 방 1~2개의 오피스텔로 이용되고 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 518.8㎡, 중심상업지역이며 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 28명 점유 재확인. 권리상 대항력이 없더라도 실제 점유자가 많습니다. 현황조사 이후 변동과 현재 점유 호실을 확인해야 합니다.
- 황혜근 임차권 확인. 보증금 190,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서와 등기 원본에서 소멸 여부를 최종 대조해야 합니다.
- 가격 비교 표본 주의. 확인 거래는 17.16㎡·17.71㎡이고 대상은 43.97㎡입니다. 209.0%라는 비율만으로 적정가를 산정하지 마십시오.
- 신건 가격 보수적 접근. 제공된 자료에서는 350,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 동일 면적·동일 이용형태 거래 확인이 우선입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 말소기준 근저당만으로도 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당변수를 원본으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 직접 대조하십시오.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순한 물건으로 보면 안 된다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2021.05.27. 근저당이 말소기준이고, 확인된 28명 모두 그 뒤 전입해 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 분석됩니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 점유자가 많고 대부분의 계약조건이 확인되지 않아 명도 확인량이 크며, 신건 350,000,000원 역시 확인된 거래 평균 167,500,000원보다 높습니다.
다만 거래 표본의 면적이 대상 43.97㎡와 다르기 때문에 단순히 “시세의 두 배”라고 단정할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 점유 리스크는 큼, 가격 메리트는 아직 입증되지 않음입니다. 동일 면적 거래와 실제 점유관계를 확인하기 전에는 신건 가격에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
