수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 7층 703호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원, 2023.12.05 변경등기에는 5,531,520,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류와 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓입니다.
임차관계는 숫자가 많습니다. 현황조사 등에 나타난 실제 임차인은 28명이고, 가장 빠른 전입도 2021.05.28로 말소기준권리인 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 28명 모두 대항력 없음이고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 전원 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 그중 6명은 배당요구를 접수했습니다. 대항력 인수는 없더라도 점유자 수가 많아 인도·명도 실무는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층703호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태상 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개) 혼재 |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 점유자는 28명
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2024.11.15 수원시 압류와 2025.01.23 임의경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 전입 역시 전원 말소기준일 다음 날인 2021.05.28 이후에 시작되어, 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 따라서 배당 부족분이 아무리 커져도 그 미배당 근저당 채권을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 28명
보증기관 대위·승계 신고자는 없어 아래 28명은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리 2021.05.27 이후이므로 대항력은 없고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 매수인 승계는 제공된 판정상 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 / 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 / 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 / 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 / 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 / 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 / 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.48억은 최근 평균의 148.1%
가격은 권리보다 더 불리합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 2024.05 · 160,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 248,000,000원이므로 최근 12개월 평균 대비 148.1%, 최신 거래 대비 155.0%입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
다만 비교 실거래 전용면적은 17.16㎡와 17.71㎡이고, 비교용 목표면적은 28.83㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 167,500,000원을 본건의 정밀 적정가로 단정해서도 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가가 제공 비교값의 148.1%라는 사실은 분명하므로, 면적 불일치를 이유로 신건 가격에 가격 가점을 줄 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 243,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 근저당에 배당되는 가정이며, 근저당 미배당액은 5,516,272,000원입니다. 미배당 근저당 채권의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중인 혼합 건물입니다. 대부분 임대 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 세장형 평지이며 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 주의. 퀸즈플레이스의 세대수는 29세대이고 사용승인일은 2021.05.14입니다. 제공된 거래 표본은 2건뿐이며 본건 목표면적과 면적도 일치하지 않아 시세 추정의 신뢰폭이 넓습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 싸다고 보지 말 것. 실질취득 248,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 148.1%입니다. 가격 가점보다 보수적 검토가 우선입니다.
- 면적 불일치 확인. 비교 거래는 17.16㎡·17.71㎡이고 목표면적은 28.83㎡로 매칭되지 않습니다. 동일 면적·동일 이용형태 거래를 추가 확인해야 가격 상한을 정밀하게 잡을 수 있습니다.
- 28명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 전원 미상이고 실제 임차인 수가 많습니다. 현황조사와 매각물건명세서상의 각 점유 부분을 직접 대조해야 합니다.
- 배당요구 6명 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근의 배당요구 사실과 실제 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 변경등기 5,531,520,000원의 관계, 신청채권자 케이씨유2411유동화전문유한회사와 등기상 근저당권자 사이의 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리비·세금·인도비용 확인. 현재 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본과 실제 부담액을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기와 전입 순서는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고 실제 임차인 28명 전원의 전입이 그 이후이므로, 제공된 판정상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다. 문제는 가격과 운영 복잡도입니다. 신건 실질취득액 248,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 148.1%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 게다가 실거래 면적이 본건 목표면적과 일치하지 않아 정확한 적정가는 더 보수적으로 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 높고 임차인 확인은 복잡한 유형”입니다. 현재 회차의 낮은 권리인수 위험만으로 등급을 올릴 수 없고, 가격이 실제 비교 시세보다 현저히 높은 점과 28명의 점유관계 확인 부담을 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격은 보류. 특히 현 회차를 ‘싸게 나온 경매’로 해석해서는 안 됩니다.
