수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 4층 408호입니다. 사건의 권리 기준점은 2021년 5월 27일 설정된 동수원신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 이후 오흥민의 주택임차권등기, 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
권리만 보면 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 이 물건은 임차·점유 조사 인원이 많다는 점과 신건 가격을 따로 봐야 합니다. 실거래 자료는 2024년 5월 두 건으로, 최근 12개월 평균은 167,500,000원이고 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 206,000,000원은 제공된 최근 평균의 123.0%입니다. 게다가 대상 면적 23.21㎡와 비교 거래 면적 17.16㎡·17.71㎡가 일치하지 않아, 단순 평균을 절대 시세처럼 쓰는 것도 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층408호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상 면적 23.21㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔(방1~2개)로 이용 |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 뒤에 있다
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 오흥민의 임대차계약일은 2021.05.29, 확정일자는 2021.06.01, 주민등록일은 2021.06.14로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 2023.07.10 설정된 임차권등기는 2024.01.22 말소됐고, 2024.03.07 다시 등기된 임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 180,000,000원이지만 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력보다 ‘사실관계 확인’이 핵심
현황조사·문건·임차권등기·매각물건명세서에서 확인되는 임차·점유 관련 명단은 총 29건입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 항목은 없으며, 제공된 판정상 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 다수 항목에서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 반드시 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 180,000,000원 | 2021.06.01 | 2024.03.07 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
| 기사항전 | 2021.06.14 | 0원 | 2021.06.01 | 2025.03.14 | 없음 | 후순위 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 자료에서 신건 가격 가점은 없다
제공된 퀸즈플레이스 실거래는 2024.05 두 건입니다. 거래가는 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 최근 12개월 평균도 167,500,000원이며, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.0%로, 이 비교만 놓고는 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,684,000원을 제외한 202,316,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 근저당권 미배당액은 5,557,684,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 5,557,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 5,598,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 5,630,805,760원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기· 화재경보설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도. 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 함께 이용되고 있으며, 감정평가상 대부분 임대 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 실거래 확인. 제공된 실거래는 2024.05 두 건이고 대상 면적과 일치하지 않아, 현재 가격을 검증할 수 있는 직접 비교 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 최저가 206,000,000원은 최근12개월 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 신건이라는 이유만으로 할인 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 면적 불일치 주의. 대상 면적 23.21㎡에 비해 확인된 실거래는 17.16㎡·17.71㎡입니다. 같은 건물 거래라도 면적 차이를 반영해 응찰가를 따로 판단해야 합니다.
- 점유자 현장 확인. 임차·점유 관련 확인 명단이 29건입니다. 실제 현재 점유자와 퇴거 대상, 배당요구자의 관계를 현황조사와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 오흥민 임차권 확인. 보증금 180,000,000원, 확정일자 2021.06.01, 주민등록일 2021.06.14의 임차권은 말소기준권리 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 수원시 압류 확인. 2025.11.20 수원시 압류는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표는 당해세를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해 점유와 배당관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2021.05.27 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차·점유 관련 전입과 오흥민의 임차권은 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 비교 거래 면적이 대상과 달라 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 자료로 ‘시세보다 싸다’고 할 근거는 없습니다. 여기에 임차·점유 확인 명단이 29건으로 많아 현장 확인과 명도 절차도 별도의 부담입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격과 점유 확인 부담 때문에 보수적 접근이 필요한 C등급 물건입니다.
