수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 4층 406호입니다. 사건상 용도는 다세대이며, 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되는 형태입니다. 권리분석의 기준점은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원, 2023.12.05 변경 후 채권최고액은 5,531,520,000원입니다. 이후 임차권등기·경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위니까 끝”이라고 보기엔 점유자가 많습니다. 현황조사와 명세서에 나타난 사람 중 전입일이 확인되는 29명은 모두 2021.05.27 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되지만, 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표에 표시된 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 기준으로 한 산정값이고, 미상 점유자의 실제 임대차관계 확인 전까지는 확정적인 “완전 무인수”로 표현하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층406호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 4층 · 2021.05.14 준공 |
| 비교 면적 | 17.33㎡ |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 2023.12.05 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경됐고, 이규선의 주택임차권은 2024.05.22 등기됐습니다. 이규선은 임차보증금 145,000,000원, 전입 2023.08.08, 확정일자 2023.08.17로 모두 말소기준일보다 뒤이므로 대항력 없음입니다. 2025.01.23 임의경매개시결정과 2025.11.20 수원시 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 분석 — 29명 후순위, 1명 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이규선 | 2023-08-08 | 145,000,000원 | 2023-08-17 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
특히 이규선은 임차권등기가 있고 보증금도 145,000,000원으로 확인되지만, 전입일 2023.08.08이 말소기준일 2021.05.27보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반대로 기사항전은 주거 이용만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 규칙상 대항력 有가 아니라 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다.
③ 시세 비교 — 154,000,000원은 데이터상 평균의 91.9%
QueensPlace의 비교 면적은 17.33㎡이며, 면적이 매칭된 실거래는 2024.05의 2건입니다. 데이터상 최근12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근12개월 평균 대비 91.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 17.33㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
수치만 놓으면 최저가가 160,000,000원의 최신 거래와 167,500,000원의 평균보다 낮습니다. 그러나 실거래 표본이 2건이고 두 건 모두 2024.05 거래입니다. 따라서 154,000,000원을 현재 시점의 확정적인 “저가 매수 가격”이라고 단정하기보다는, 실제 406호의 상태와 현재 매수수요를 추가 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 151,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 근저당 미배당액은 5,608,956,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미상 점유자의 실제 권리관계가 확인되면 매수인 인수 판단은 다시 점검해야 합니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 5,608,956,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 5,639,324,800원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 5,663,614,080원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지는 518.8㎡의 평지이며 남서측 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. QueensPlace는 29세대이고 비교 가능한 실거래는 2건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 기사항전의 실제 전입일·임대차계약·보증금·점유 여부를 우선 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
- 이규선 임차권. 보증금 145,000,000원, 전입 2023.08.08, 확정일자 2023.08.17, 임차권등기 2024.05.22를 원문과 대조하세요. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 다수 점유관계. 후순위 전입자가 다수 확인되는 만큼 실제 406호 점유자와 건물 전체 주소 전입정보가 어떻게 연결되는지 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 기준 확인. 근저당은 2023.12.05 채권최고액 5,531,520,000원으로 변경됐지만 배당 시뮬레이션은 5,760,000,000원을 사용하고 있습니다.
- 실거래 시차. 비교 거래 2건은 모두 2024.05 거래입니다. 154,000,000원이 데이터상 평균의 91.9%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저가를 확정하지 마세요.
- 물건 이용상태. 사건상 용도는 다세대이고 건물은 도시형 생활주택·오피스텔이 혼재하므로 실제 406호의 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 확인된 등기권리만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이고, 전입일이 확인된 29명은 모두 그 이후입니다. 이규선의 145,000,000원 임차권도 후순위라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
가격도 최저가 154,000,000원이 데이터상 최근12개월 평균 167,500,000원의 91.9%로 표시돼 표면적으로는 낮습니다. 그러나 실거래 표본은 2024.05의 2건에 그치고, 무엇보다 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유자 1명이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “확인된 권리는 후순위, 가격도 과거 비교가보다 낮지만, 미상 점유자를 해소하기 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것”입니다.
