수원지방법원 2025타경708. 퀸즈플레이스 6층 604호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 건물 내 일부를 도시형 생활주택(원룸형), 일부를 오피스텔로 이용하는 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 박영일이며, 2021.05.27 동수원신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 최초 5,760,000,000원이며 2023.12.05 변경등기에서 5,531,520,000원으로 기재돼 있습니다.
이 사건의 핵심 임차권은 이원배 명의의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022.02.17, 점유개시일 2022.03.26, 주민등록일 2022.03.28, 확정일자 2022.02.17, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 그러나 모두 말소기준 2021.05.27보다 뒤이므로 대항력은 없고, 등기된 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당계산상 매수인이 떠안는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층604호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 건물 |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 인수 0원
다만 신청채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 동수원신용협동조합으로 명칭이 다릅니다. 응찰 전에는 경매기록에서 채권의 양도·승계관계와 신청권원을 직접 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다
사건 조사상 점유·임차 관계는 29명이 확인됩니다. 이원배는 604호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되지만, 나머지 다수는 점유 호수가 특정되지 않아 604호와 실제로 연결되는 사람인지 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다. 확인된 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 2022.02.17 | 175,000,000원 | 2024.04.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 2022.03.28 | 2022.02.17 | 0원 | 2025.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 2.11억은 거래표본 평균의 126%
QueensPlace 거래표본의 대상면적 기준은 23.72㎡이지만, 확인된 거래 2건의 면적은 각각 17.16㎡, 17.71㎡로 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 아래 숫자는 동일면적 직접 비교가 아닌 참고용입니다. 그럼에도 신건 실질취득 211,000,000원은 거래표본 평균 167,500,000원 대비 126.0%로 높아, 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 대상 23.72㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
최신 거래는 2024.05의 160,000,000원, 표본 최고가는 175,000,000원입니다. 신건 최저가 211,000,000원은 두 가격보다 모두 높습니다. 더구나 직접 비교면적이 아니므로 211,000,000원이 실제 23.72㎡ 시세보다 정확히 몇 % 높은지까지 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 단계에서 가격 가점을 줄 자료는 아닙니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 5,552,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 5,594,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 5,627,650,560원 | 0원 |
1회 유찰 시 168,800,000원은 거래표본 평균 167,500,000원을 여전히 웃돌고, 2회 유찰 시 135,040,000원은 그 아래로 내려갑니다. 다만 거래면적이 대상면적과 다르므로 유찰 횟수만으로 적정 응찰가를 확정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 207,246,000원 |
| 미배당 | - | 5,552,754,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 3,754,000원과 근저당권자 207,246,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되고 있으며, 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고, 토지면적은 518.8㎡, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 평지의 세로장방형 토지로 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 604호 실제 점유자 특정. 이원배 외 다수 전입자는 점유 호수가 특정되지 않으므로, 본 호실 점유자가 누구인지 현황조사 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 이원배 임차권 재확인. 보증금 175,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정일자 2022.02.17, 임차권등기 2024.04.03의 후순위 구조가 매각물건명세서 최종본에서도 동일한지 확인하세요.
- 최우선변제 가능성 확인. 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 많고 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당관계는 최종 문건으로 다시 검증해야 합니다.
- 신청채권자 권원 확인. 신청채권자와 등기상 근저당권자 명칭이 다르므로 채권양도·승계 관련 서류를 확인하세요.
- 시세는 동일면적으로 재확인. 거래표본 17.16㎡·17.71㎡는 대상 23.72㎡와 달라 현재 126.0% 지표만으로 정확한 적정가를 확정할 수 없습니다.
- 회차별 가격. 현재 211,000,000원, 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원입니다. 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 이원배의 175,000,000원 임차권을 포함해 확인된 전입관계가 모두 말소기준 이후라 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 자체만 보면 대항력 보증금 승계형의 치명적 구조는 아닙니다.
문제는 가격과 점유 확인입니다. 신건 실질취득 211,000,000원은 거래표본 평균 167,500,000원의 126.0%로, 지금 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 더구나 거래표본의 면적이 대상면적보다 작아 정확한 동일면적 시세도 아닙니다. 여기에 사건 조사상 29명의 점유·임차관계가 등장하고 상당수는 어느 호실인지 특정되지 않아 실제 604호 명도대상 확인도 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류, 점유관계는 원본 확인 필수입니다.
