수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 5층 507호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 대상 전용면적은 23.21㎡입니다. 감정평가에서는 이 건물의 기호 1~23을 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40을 오피스텔(방1~2개)로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 건물은 철근콘크리트구조 9층 규모이며, 공부와의 차이는 없습니다.
권리의 기준점은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.01.16 김주환 명의 주택임차권, 2025.01.23 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 5층507호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 23.21㎡ · 5층 507호 |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경등기에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재되어 있습니다. 2024.01.16 등기된 김주환의 주택임차권은 임차보증금 150,000,000원, 주민등록일 2021.07.05, 확정일자 2021.06.08로 확인되며 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판정 역시 대항력 없음입니다.
임차·전입 확인 — 모두 말소기준권리 이후
현황조사와 등기에서 확인되는 인원은 29명입니다. 보증금이 확인되는 김주환은 150,000,000원이고, 그 밖의 다수는 보증금이 미상입니다. 각 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 뒤로 판정되어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 배당요구가 확인되는 인원도 있으므로 실제 점유관계와 보증금은 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주환 | 2021.07.05 | 150,000,000원 | 2024.01.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 신건 2.06억은 최근 평균의 123%
확인된 최근 실거래는 2024.05의 2건입니다. 거래면적은 17.16㎡와 17.71㎡로, 대상 전용 23.21㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고 표본으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 신건 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.0%로 계산되어 있습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 206,000,000원 수준이며, 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰 164,800,000원, 2회 유찰 131,840,000원입니다. 1회 유찰 가격부터는 현재 확인된 최근 평균 167,500,000원 아래로 내려오지만, 대상과 실거래 표본의 면적이 일치하지 않는 점은 계속 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권액 대비 미배당액은 5,557,684,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 퀸즈플레이스 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 다세대주택·오피스텔 건부지이며, 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 206,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 현재 회차를 ‘저가 매수’로 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 전용면적은 23.21㎡인데 확인된 최근 거래는 17.16㎡·17.71㎡입니다. 거래가를 그대로 동일면적 시세로 대입하지 말아야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사·등기상 확인 인원이 29명이고 보증금 미상 인원이 다수입니다. 현재 실제 점유자와 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 김주환 임차권. 보증금 150,000,000원, 주민등록일 2021.07.05, 확정일자 2021.06.08의 주택임차권이 있으나 말소기준권리 2021.05.27보다 뒤로 판정되어 대항력 없음·매각 소멸로 정리되어 있습니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건 가격 메리트”
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입·임차권은 모두 그 뒤에 있어 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 206,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 123.0%이고 최신 거래 160,000,000원도 크게 웃돕니다. 실거래 면적까지 대상과 일치하지 않으므로 신건 가격을 정당화할 근거도 약합니다.
따라서 결론은 권리 인수는 양호하되 가격·점유 확인은 보류입니다. 29명의 전입·임차 관련 기록과 다수의 미상 보증금을 실제 현황과 대조하고, 유찰 시나리오 164,800,000원·131,840,000원을 포함해 가격을 다시 검토하는 접근이 적절합니다.
