수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 9층 904호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에서는 24호부터 40호까지를 오피스텔(방 1~2개)로 평가하고 있으며, 901호부터 904호에는 다락방(부합물)이 있다고 기재되어 있습니다. 904호는 9층에 위치합니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 현황조사에서 확인된 28명의 전입일은 가장 빠른 2021.05.28부터 시작합니다. 따라서 확인된 전입자 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당관계는 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층904호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 오피스텔(방1~2개) 이용 |
| 층 / 참고사항 | 9층 904호 · 901호~904호 다락방(부합물) 있음 |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 428,000,000원 / 428,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.05.27 접수된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경계약으로 5,531,520,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2024.11.15 수원시 압류와 2025.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 전입자 분석 — 28명 모두 후순위, 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 실제 전입자는 28명이며 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 모든 전입일이 2021.05.27 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인되는 사람은 6명입니다. 다만 전체 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 비교 — 255.5%지만 직접 시세 비교에는 한계
제공된 실거래 표본은 퀸즈플레이스에서 확인된 2024.05 두 건입니다. 거래금액은 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 428,000,000원은 비교평균의 255.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
다만 비교 기준 면적은 53.09㎡로 잡혀 있는 반면 실제 거래 표본은 17.16㎡·17.71㎡이고, 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 167,500,000원을 이 물건의 직접 시세로 놓고 단순 비교해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가가 제공된 비교표본 평균보다 크게 높은 만큼 신건 가격에 대한 가격 가점은 줄 수 없습니다. 또한 표본 거래월이 2024.05이므로 2026.09 매각을 앞두고는 더 가까운 시점의 유사 면적 실거래 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 428,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,680,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 421,320,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
428,000,000원 매각 가정 시 채권 미배당액은 5,338,680,000원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
유찰 시 시뮬레이션에서는 1회 유찰 가격이 342,400,000원, 2회 유찰 가격이 273,920,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되며, 채권 미배당액은 각각 5,423,193,600원과 5,490,714,880원으로 증가합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 1호~23호는 도시형 생활주택(원룸형), 24호~40호는 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이며, 901호~904호에는 다락방이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 518.8㎡, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 제한. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·비행안전제6구역· 과밀억제권역 등에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대현황. 감정평가 참고사항에는 대부분 임대 중인 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 28명 원본 대조. 모두 말소기준 이후 전입이지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 호실을 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로, 보증금 규모에 따라 실제 배당금액이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 변경 확인. 2021.05.27 채권최고액 5,760,000,000원에서 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경된 기록과 배당표 기준금액을 확인해야 합니다.
- 유사 면적 실거래 확보. 현재 실거래 표본은 17.16㎡·17.71㎡로 대상 비교 기준 53.09㎡와 일치하지 않습니다. 신건 응찰 전 유사 면적의 최신 거래가격이 핵심입니다.
- 다락방 확인. 904호에는 감정평가상 다락방(부합물)이 있으므로 현황과 이용 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 보수적 접근. 현재 최저가 428,000,000원은 제공된 거래표본 평균 167,500,000원의 255.5%입니다. 면적 차이를 감안하더라도 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 임차정보와 가격
이 사건의 권리 기준선은 분명합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 28명의 전입자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
그러나 전입자가 28명에 이르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 점유관계 확인이 남아 있습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 428,000,000원은 제공된 실거래 평균 167,500,000원의 255.5%이고, 그 실거래 표본조차 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 대항력 인수는 없지만, 신건 가격은 보류입니다. 임차관계 원본 확인과 유사 면적 최신 시세 확보가 선행돼야 합니다.
