수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 7층 706호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.27 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2024.05.22 이영일의 주택임차권등기와 2025.01.23 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격과 점유관계 확인이 더 중요합니다. 현황조사와 명세서에는 다수의 전입자가 확인되고, 그 가운데 이영일은 임차보증금 250,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 그러나 확인된 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이므로 실제 명도·배당관계는 원본 서류와 현장 점유상태를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층706호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 423,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 대상면적 | 53.09㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경등기에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 2024.05.22 등기된 이영일의 주택임차권은 보증금 250,000,000원이지만 주민등록일자가 2024.05.16으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 전입자는 많지만 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | — | 2025-02-26 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | — | 2025-02-18 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 미상 | — | 2025-03-05 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | — | 2025-02-26 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | — | 2025-04-09 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | — | 2025-03-18 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | — | — | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 이영일 | 2024-05-16 | 250,000,000원 | 2021-06-07 | 2024-05-22 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
| 기사항전 | 2024-05-16 | 0원 | 2021-06-07 | 2025-02-11 | 없음 | 미상 / 해당 없음 |
확인된 전입일은 모두 2021.05.27 이후입니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 다수 전입자의 보증금·확정일자·점유범위가 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 실제 점유자 확인 및 명도 난도는 반드시 현장에서 점검해야 합니다.
③ 실거래 비교 — 252.5%지만 면적 불일치 주의
제공된 퀸즈플레이스 실거래는 2024.05 두 건입니다. 거래면적은 17.16㎡와 17.71㎡이고, 대상면적은 53.09㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 직접적인 동일면적 시세라기보다 참고 지표로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 신건 최저가 423,000,000원은 최근 12개월 평균의 252.5%입니다. 면적 불일치로 이 비율을 그대로 적정가 판정에 쓰기는 어렵지만, 현재 자료만으로는 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 423,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,630,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 416,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권자 총 미배당액은 5,343,630,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 건물의 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 비행안전제6구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 518.8㎡, 공시지가 3,297,000원/㎡, 세로장방 평지이며 남서측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황상 전입자가 다수 확인됩니다. 실제 706호 점유자와 각 전입자의 점유범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 이영일의 임차보증금은 250,000,000원이고 임차권등기는 말소기준 이후입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 실제 퇴거 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 대상면적 53.09㎡와 현재 실거래 표본 17㎡대가 일치하지 않습니다. 동일·유사 면적 실거래를 확보하기 전에는 423,000,000원의 적정성을 단정하기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 338,400,000원, 2회 유찰 시 270,720,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 후 접수 문건과 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유가 핵심
이 물건의 권리 골격은 비교적 명확합니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자와 임차권자는 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 가격은 423,000,000원이고, 제공된 최근 실거래 평균 167,500,000원 대비 252.5%입니다. 다만 실거래 면적이 대상면적과 다르므로 단순한 고평가 결론보다는 동일·유사 면적 실거래 재검증이 선행돼야 합니다. 여기에 다수 전입자가 확인되는 만큼, 이 사건은 “인수 위험”보다 적정가격 확인과 실제 명도 대상 특정이 입찰 판단의 핵심입니다.
