수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 8층 805호의 다세대 경매입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 243,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당이고, 최초 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 2023.12.05에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 이후의 주택임차권과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
권리만 보면 등록된 남궁선 임차권도 전입 2024.03.18, 확정일자 2024.03.20, 보증금 10,000,000원으로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 문제는 등기된 임차권보다 현황조사상 다수의 점유·전입 명단입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후로 정리돼 대항력은 없지만, 매각물건명세서에 이름이 올라온 ‘기사항전’은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층805호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 감정 이용상태 | 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 혼재 건물 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 2021.05.27 을구 1번 근저당권입니다. 2024.07.26 등기된 남궁선의 주택임차권은 전입일 2024.03.18, 확정일자 2024.03.20으로 말소기준보다 뒤이고, 등기자료에서도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 현황 — 알려진 전입은 후순위, 미상 점유는 별도
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 / 미상 배당요구 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 / 미상 배당요구 2025.02.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 / 미상 배당요구 2025.03.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 / 미상 배당요구 2025.02.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 / 미상 배당요구 2025.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 / 미상 배당요구 2025.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁선 | 2024.03.18 / 2024.03.20 배당요구 2024.07.26 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
남궁선의 임차권등기는 전유부분 건물 전부를 범위로 하고 보증금은 10,000,000원이지만 전입과 확정일자가 모두 말소기준 이후입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 보증금을 서로 합산해 인수액으로 계산할 사안은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 243,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
퀸즈플레이스 거래표본은 2024.05의 두 건입니다. 거래금액은 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 신건 최저가 243,000,000원은 최근 거래 평균 대비 145.1%로 기록돼 있습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 할인 여부만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,202,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 238,798,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 근저당 채권액 5,760,000,000원을 기준으로 238,798,000원을 배당하고, 미배당액은 5,521,202,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 243,000,000원 | 238,798,000원 | 5,521,202,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 194,400,000원 | 190,878,400원 | 5,569,121,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 155,520,000원 | 152,542,720원 | 5,607,457,280원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장 및 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가서상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 함께 이용되고 있으며, 대부분 임대 중입니다.
- 토지·도로. 세장형 평지의 다세대주택·오피스텔 건부지이며 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,297,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 우선 확인. ‘기사항전’의 실제 전입일·보증금·확정일자·점유관계를 매각물건명세서 원본과 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 남궁선 임차권 재확인. 보증금 10,000,000원, 전입 2024.03.18, 확정 2024.03.20, 임차권등기 2024.07.26으로 말소기준 이후입니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 243,000,000원은 거래표본 평균 167,500,000원의 145.1%로 기록돼 있어 ‘싸다’는 판단을 해서는 안 됩니다.
- 면적 일치 거래 확보. 대상 비교면적 29.08㎡와 기존 거래 17.16㎡·17.71㎡가 일치하지 않으므로 동일면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 194,400,000원, 2회 유찰 시 155,520,000원입니다. 회차별 가격과 새로 확인되는 점유자료를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건과 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기만 깨끗하다고 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당 이후 확인된 전입자들은 대항력이 없고, 남궁선의 10,000,000원 임차권도 후순위입니다. 그래서 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 입찰 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 남아 있어 확약 없는 미상 임차위험을 완전히 제거하지 못했고, 가격 역시 거래표본 평균 167,500,000원에 비해 신건 최저가가 243,000,000원입니다. 더구나 거래표본 면적도 대상과 맞지 않아 정확한 시세 검증이 추가로 필요합니다. 확인된 권리는 후순위, 미상 점유는 보류, 신건 가격은 보수적으로. 이 세 가지가 이 물건의 핵심입니다.
