수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 4층 404호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 같은 건물의 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 2023.12.05 변경계약으로 채권최고액은 5,531,520,000원으로 변경됐습니다.
권리 흐름 자체는 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 권리의 선후보다 점유관계와 가격입니다. 현황조사 등에 확인된 점유자는 28명이고 모두 전입신고가 말소기준권리 이후입니다. 따라서 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많아 명도와 배당관계 확인 부담은 작지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층404호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 대상 면적 23.72㎡ |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 중 4층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정과 2025.11.20 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 실제 조사 인원 28명
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용희 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 · 배당요구 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일은 전부 2021.05.27 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근은 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 우선순위와 실제 배당액은 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
③ 가격 비교 — 신건 최저가는 최근 거래 평균의 126.0%
확인되는 퀸즈플레이스 거래는 2024.05의 2건입니다. 거래가는 각각 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 최근 거래 평균 대비 126.0%로, 이 표본만 놓고 보면 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 207,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 동수원신용협동조합 채권에 207,246,000원이 배당되고, 5,552,754,000원의 미배당이 남는 구조입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 5,552,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 5,594,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 5,627,650,560원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 늘지만, 이는 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 따라서 회차별 실질취득은 각 매각가와 동일합니다. 다만 현재 신건 가격은 확인되는 거래 표본보다 높은 수준이므로 신건 자체에 가격 가점을 줄 근거는 약합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 기호(1)~(23)는 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)는 오피스텔(방1~2개)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 518.8㎡, 평지의 세로장방 형태이며 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대 상태. 감정평가 참고사항에는 대부분 임대 중이라고 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 28명 점유 현황 재확인. 전입자는 모두 후순위지만 실제 퇴거 여부, 각 호 점유관계, 현재 거주자를 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 각 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 및 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡이고 대상은 23.72㎡이므로 단순 금액 비교만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 211,000,000원은 최근 거래 평균 167,500,000원의 126.0%입니다. 신건을 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
- 회차별 전략. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원으로 내려갑니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현재 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 신건에 손들 물건은 아니다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 28명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기에는 확인해야 할 점이 많습니다. 점유자가 28명이고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 신건 최저가 211,000,000원은 최근 거래 평균 167,500,000원의 126.0%입니다. 거래 표본 면적도 대상 면적과 다릅니다. 권리상 승계는 없지만, 점유·가격 검증 부담은 큰 신건으로 보는 편이 적절합니다.
