수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 6층 609호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.17 소유권보존 뒤 2021.05.27 동수원신용협동조합 명의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사 명의로 임의경매가 개시됐고, 2025.08.20 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐습니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 초점은 등기보다도 다수 점유자입니다. 확인된 실제 임차인은 28명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입도 2021.05.28로 말소기준일 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 전원 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 상태이고, 그중 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근은 배당요구가 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층609호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정 이용상태상 건물 내 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입 28명
말소기준 근저당의 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경계약으로 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경 기재돼 있습니다. 예상배당 자료는 5,760,000,000원을 채권액 기준으로 사용하고 있으므로, 실제 입찰 전에는 등기 원본과 배당요구·채권승계 관계를 반드시 대조해야 합니다. 특히 경매개시 채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사이고 등기상 말소기준 근저당권자는 동수원신용협동조합으로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 28명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력 판단은 전입일과 2021.05.27 말소기준권리의 선후관계에 따라 전원 후순위로 정리돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건을 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
제공된 퀸즈플레이스 실거래는 2024.05 두 건으로, 17.16㎡가 160,000,000원, 17.71㎡가 175,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원이고 최신 거래는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균의 158.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 266,000,000원이며, 이 가격 역시 같은 비율로 최근 평균을 크게 웃돕니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인처럼 보이는 요소로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 261,476,000원 |
| 미배당 | - | 5,498,524,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,524,000원을 제외한 261,476,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 5,498,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 5,550,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 5,592,943,360원 | 0원 |
권리구조만 놓고 보면 유찰되더라도 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 가격은 1회 유찰 212,800,000원, 2회 유찰 170,240,000원으로 내려갑니다. 제공된 실거래 평균과 비교하면 현재 신건보다 2회 유찰 시나리오가 훨씬 가까워지지만, 실거래 면적이 본건과 다르므로 이를 곧바로 적정 입찰가로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되고 있으며, 대부분 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 유의. 제공된 실거래는 2건뿐이고 본건 목표면적 31.24㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 가격 판단 시 별도 동일면적 거래 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 다수 점유자 확인. 실제 임차인 28명이 확인되므로 609호의 실제 점유자와 각 전입자의 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 현재 확인된 임차인들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 문건을 원본 대조해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근의 배당요구가 확인됩니다.
- 채권관계 원본 대조. 말소기준 근저당권자는 동수원신용협동조합, 경매개시 채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사로 기재돼 있으므로 승계·채권양도 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 2023.12.05 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경 기재돼 있으나 예상배당 자료는 5,760,000,000원을 기준으로 산출돼 있습니다.
- 시세 재검증. 최근 실거래 2건은 본건과 면적이 일치하지 않습니다. 현재 266,000,000원을 싸다고 판단할 근거로 사용해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 중요한 것은 가격과 점유
이 사건은 등기 선후관계만 보면 비교적 명확합니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고, 확인된 28명의 전입은 모두 이후이므로 대항력은 없으며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다.
신건 실질취득액 266,000,000원은 제공된 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 158.8%입니다. 실거래 표본 면적이 본건과 달라 정확한 적정가를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 자료에서 신건 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 실제 임차인 28명이라는 점유 복잡성, 보증금·확정일자 미상, 경매개시 채권자와 말소기준 근저당권자 명의 차이까지 감안하면 권리 인수는 낮지만 실무 확인 난도는 높은 물건입니다. 신건에서 서두르기보다 동일면적 시세와 점유관계를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
