수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 6층 601호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 소유자는 박영일이며 2021.05.17 소유권보존등기가 됐습니다. 그 뒤 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 현황조사에 등장하는 전입자들의 전입일은 모두 그 이후라 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.
다만 이 물건은 “인수 0원이니 단순하다”로 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 이름이 확인되는 사람이 29명이고, 대부분 보증금과 점유 부분이 확인되지 않습니다. 장미성·임익태·석창민·양성경· 김한송이·황혜근·박지연은 배당요구 기록도 있습니다. 따라서 법률상 인수 여부와 별개로, 실제 601호의 점유자와 명도 대상을 입찰 전에 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층601호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 실거래 비교 면적 | 17.16㎡ |
| 사용승인 비교정보 | 2021.05.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차권·전입
말소기준은 2021.05.27 접수된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경등기로 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경됐습니다. 2024.05.01 등기된 박지연의 주택임차권은 보증금 140,000,000원이지만 주민등록일이 2021.06.23으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차·점유 현황 — 인수는 없지만 29명 확인
현황조사 및 임차권등기에서 확인되는 사람은 총 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 모두 실제 이름이 확인된 전입·임차 관련자입니다. 전입일은 전부 말소기준일 2021.05.27보다 뒤라 대항력은 없습니다. 다만 박지연 외에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 경우가 대부분이므로, 아래 표의 핵심은 인수 위험이 아니라 점유·명도 확인입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지연 | 2021.06.23 확정일자 2021.05.24 | 140,000,000원 | 2024.05.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 154,000,000원은 비교평균의 91.9%
QueensPlace의 17.16㎡대 비교 실거래는 2024.05 거래 2건입니다. 평균은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원이며 신건 최저가 154,000,000원은 최근 비교평균의 91.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
숫자만 보면 감정가와 최저가 154,000,000원은 비교 실거래 범위보다 아래입니다. 다만 비교 거래가 2건이고 거래월도 모두 2024.05이므로, 2026.09.28 매각기일의 시장가치를 충분히 대표한다고 단정하기는 어렵습니다. 따라서 91.9%라는 비율은 참고 지표로 보되, 이를 이유로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 151,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당액은 5,608,956,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 5,608,956,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 120,675,200원 | 5,639,324,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 96,385,920원 | 5,663,614,080원 | 0원 |
근저당 미배당액은 유찰될수록 커지지만, 이 권리는 매각으로 소멸하는 말소기준권리이므로 그 미배당액을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 일반 소멸형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스에 위치하고, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 건물 내 기호(1)~(23)은 도시형 생활주택(원룸형), 기호(24)~(40)은 오피스텔(방1~2개)로 이용되고 있습니다. 사건상 본 물건 용도는 다세대입니다.
- 임대 성격. 감정평가상 건물은 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 토지면적은 518.8㎡, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유자 특정. 현황조사상 전입자가 29명이고 대부분 점유 부분이 특정되지 않았습니다. 실제 601호 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 박지연 임차권 원본 대조. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.05.24, 주민등록일 2021.06.23, 임차권등기 2024.05.01입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 관계 확인이 필요합니다.
- 배당요구자 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근·박지연의 배당요구 기록을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 5,760,000,000원에서 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경된 등기와 배당계산의 채권액을 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래가 2024.05의 2건뿐이므로 154,000,000원이 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하지 말고 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인
권리순위만 보면 구조는 명확합니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고, 이후 전입자 29명과 박지연의 140,000,000원 임차권은 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 154,000,000원도 비교 실거래 평균 167,500,000원의 91.9%로 숫자상 아래에 있습니다.
하지만 이 사건의 실제 난도는 다른 곳에 있습니다. 보증금·점유 부분이 확인되지 않은 전입자가 많고, 배당요구자도 여러 명입니다. 여기에 근저당 채권최고액 변경등기와 배당 시나리오의 금액 차이도 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 안전, 점유·명도는 확인 필수, 가격은 비교표본이 적어 보수적으로”입니다.
