수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 9층 903호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정요항표상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되는 구조입니다. 소유자는 박영일, 말소기준권리는 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 당초 5,760,000,000원이며 2023.12.05 변경등기에서 5,531,520,000원으로 변경됐습니다.
등기부에는 2023.07.31 이성미의 주택임차권이 등기돼 있고 임차보증금은 230,000,000원입니다. 다만 주민등록일자는 2021.06.28로 말소기준일 2021.05.27보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 현황조사에 잡힌 다른 전입자들도 대부분 말소기준권리 이후 전입입니다. 반면 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 기재 1건은 대항력을 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층903호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 / 이용 | 다세대 · 감정요항표상 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 이용 건물 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준인 동수원신용협동조합 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.07.31 이성미 임차권은 임차보증금 230,000,000원, 임대차계약일 2021.06.07, 점유개시일 2021.06.22, 주민등록일 2021.06.28, 확정일자 2021.06.07로 등기돼 있습니다. 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 후순위 전입 다수, 미상 1건
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성미 | 2021.06.28 | 230,000,000원 | 2023.07.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 중복 보증금 합산 이슈는 없으나, 보증금이 확인되지 않은 전입자가 다수이고 전입일 자체가 확인되지 않은 주거 기재 1건은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 숫자보다 ‘면적 불일치’를 먼저 봐야 한다
확인된 최근 실거래는 2024.05의 2건입니다. 거래면적은 각각 17.16㎡, 17.71㎡이고 거래가는 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 반면 비교 대상 면적은 53.26㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
수치상 최저가 430,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 256.7%입니다. 다만 거래면적이 대상 면적과 크게 달라, 이 비율만으로 “시세보다 비싸다”는 결론을 확정하는 것도 적절하지 않습니다. 반대로 이 비교표를 근거로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수도 없습니다. 대상 면적에 맞는 실거래 확인 전까지 가격 매력은 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 423,300,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 미배당액은 5,336,700,000원, 소유자 잔여는 0원, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일·보증금 미상 점유의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액 계산은 0원이지만 권리 확인은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 430,000,000원 | 423,300,000원 | 5,336,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 344,000,000원 | 338,384,000원 | 5,421,616,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 275,200,000원 | 270,547,200원 | 5,489,452,800원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정요항표상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔로 이용되고 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 901호~904호에는 다락방이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금 미상으로 표시된 주거 기재의 실제 점유자, 전입일, 임대차보증금을 우선 확인해야 합니다.
- 230,000,000원 임차권 확인. 이성미 임차권은 후순위로 판정돼 있으나 배당요구 및 임차권등기 내용은 원문과 대조해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 현황조사상 다수 전입자가 확인돼 실제 점유관계와 명도 범위를 호수별로 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 면적 일치 여부. 확인된 거래는 17.16㎡·17.71㎡로 대상 53.26㎡와 다릅니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 따로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당 시나리오는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위가 많다”와 “완전히 안전하다”는 다르다
이 물건은 확인된 전입자 대부분이 2021.05.27 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 230,000,000원의 이성미 임차권도 후순위입니다. 그래서 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 기재 1건 때문에 인수 위험을 완전히 닫을 수는 없습니다.
가격 판단도 마찬가지입니다. 최저가 430,000,000원과 최근 실거래 평균 167,500,000원의 단순 비율은 256.7%지만, 거래면적이 대상 면적과 크게 다릅니다. 따라서 지금 단계의 결론은 “싸다”도 “비싸다”도 아닌, 권리와 시세 모두 추가 확인이 필요한 신건입니다. 특히 미상 점유와 대상 면적에 맞는 실거래가 확인되기 전에는 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
