수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 9층 905호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 내용상 건물은 기호 1~23이 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40이 오피스텔(방1~2개)로 이용되고 있습니다. 등기상 소유자는 박영일이며, 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 이연지의 주택임차권과 2025.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후이니 끝”으로 보기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기 및 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 조사자는 모두 29명입니다. 그중 28명은 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원과 별개로 이 1명의 지위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층905호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 감정평가상 이용 | 기호 1~23 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40 오피스텔(방1~2개) |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.05.27 근저당
말소기준권리는 2021.05.27 접수된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경등기에는 5,531,520,000원으로 기재되어 있습니다. 2024.10.04 등기된 이연지의 주택임차권은 전입·점유개시일과 확정일자가 모두 2022.09.23으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 조사 — 29명, 대항력 미상 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 참고 실거래보다 신건 가격이 높다
퀸즈플레이스의 최근 실거래는 2024.05 두 건으로, 17.16㎡가 160,000,000원, 17.71㎡가 175,000,000원입니다. 평균은 167,500,000원이고 최신 거래가는 160,000,000원입니다. 현재 최저매각가 245,000,000원은 최근 평균의 146.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 240,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 245,000,000원 가정 시 집행비용 4,230,000원과 근저당권자 240,770,000원으로 전액 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 채권 미배당액은 5,519,230,000원으로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 5,519,230,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 5,567,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 5,606,195,200원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 신건 245,000,000원은 참고 실거래 평균 167,500,000원보다 높습니다. 1회 유찰 시나리오의 196,000,000원도 참고 평균보다 높고, 2회 유찰 시나리오 156,800,000원은 참고 평균보다 낮습니다. 다만 비교 거래의 면적이 일치하지 않으므로 이 수치만으로 적정 입찰가를 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 세로장방형 평지로, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 임대상태. 감정평가 참고사항에는 건물의 대부분이 임대 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상자 확인. 기사항전의 전입신고일·보증금·실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 확인. 조사자 29명의 실제 점유 호실과 905호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 이연지 임차권. 보증금 170,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.09.23, 임차권등기 2024.10.04 사항을 원문과 다시 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최근 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡로 시세 조회 대상면적 29.08㎡와 일치하지 않습니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 245,000,000원, 1회 유찰 시 196,000,000원, 2회 유찰 시 156,800,000원 시나리오를 각각 비교해야 합니다.
맺으며 — 신건 가격과 미상 점유자가 동시에 걸린다
등기 순위만 보면 말소기준은 분명하고, 확인된 전입자 대부분은 후순위라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 임차·점유 조사자 29명이라는 복잡성이 있고, 그중 1명은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 가격도 현재 신건 245,000,000원이 면적 불일치 참고 실거래 평균 167,500,000원의 146.3%이므로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 미상 점유자 확인 전에는 권리 안전형으로 단정하기 어렵고 신건 가격도 보수적으로 봐야 합니다.
