수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 5층 504호, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 박영일이며 2021.05.17 소유권보존이 이뤄졌습니다. 다음인 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 임차권등기, 경매개시결정, 수원시 압류는 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원이니 끝”으로 보기 어렵습니다. 현황조사와 문건에는 다수의 전입자가 확인되고, 박연정의 50,000,000원 임차권등기 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 특히 기사항전은 전입신고일 자체가 확인되지 않아 말소기준일과의 선후를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 5층504호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 공동담보목록 제2021-190호가 기재돼 있습니다. 2023.12.05에는 채권최고액 5,531,520,000원으로 변경등기가 기재됐습니다. 박연정의 주택임차권은 2024.06.13 등기돼 말소기준보다 뒤이고, 경매개시결정과 수원시 압류 역시 그 이후입니다.
② 임차·점유 현황 — 29명, 1명은 대항력 판정 불가
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 / 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 / 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 / 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 / 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 / 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 / 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 / 2023.05.22 | 50,000,000원 | 2024.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 박연정은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있고 보증금은 50,000,000원입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2023.05.22, 점유개시는 2023.06.10, 주민등록일자는 2023.06.12로 모두 2021.05.27 말소기준보다 늦습니다.
③ 가격 비교 — 126.0%지만 면적이 다르다
퀸즈플레이스의 참고 실거래는 2024.05 두 건으로, 17.16㎡ 7층이 160,000,000원, 17.71㎡ 5층이 175,000,000원입니다. 평균은 167,500,000원입니다. 현재 최저가 211,000,000원은 이 평균의 126.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 207,246,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 211,000,000원 가정 시 집행비용 3,754,000원을 제외한 207,246,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 미배당액은 5,552,754,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 각 회차 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 211,000,000원 | 207,246,000원 | 5,552,754,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,800,000원 | 165,636,800원 | 5,594,363,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 135,040,000원 | 132,349,440원 | 5,627,650,560원 | 0원 |
제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 보증금이 낙찰가에 따라 인수되는 유형으로 계산된 사건은 아닙니다. 다만 기사항전의 대항력은 판정되지 않았으므로, 이 부분을 해소하기 전에는 0원 계산만을 최종 결론으로 고정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이며, 대부분 임대 중입니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 시청지구 지구단위계획구역이며 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 3,297,000원/㎡, 토지면적 518.8㎡, 지목은 대입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 퀸즈플레이스 총 29세대로 기재돼 있으나 확인된 실거래는 2건이고, 대상면적 23.72㎡와 거래면적이 일치하지 않아 가격 비교 신뢰도가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 29명 점유 기록 확인. 대항력 없음으로 정리된 사람이 많아도 실제 점유·명도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 박연정 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입 2023.06.12, 확정일자 2023.05.22이며 말소기준일보다 후순위입니다.
- 가격 비교 주의. 최저가 211,000,000원은 참고 실거래 평균 167,500,000원의 126.0%이나 대상과 실거래의 전용면적이 다릅니다. 동일면적 가격 검증 없이 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2021-190호가 기재돼 있습니다.
- 배당 한계. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 풀어야 할 것은 점유와 가격
등기 순위와 제공된 배당 시나리오만 보면 이 물건의 매수인 인수액은 0원입니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고, 박연정의 50,000,000원 임차권을 포함한 후순위 권리도 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황에는 29명의 임차·점유 기록이 있고, 기사항전은 전입일·보증금·확정일자를 확인할 수 없어 대항력 가능·미상입니다.
가격 역시 신건 211,000,000원을 곧바로 매력적인 가격으로 보기 어렵습니다. 참고 실거래 두 건의 평균은 167,500,000원이고 최저가 대비 비율은 126.0%입니다. 다만 비교 실거래 면적이 17.16㎡·17.71㎡로 대상 23.72㎡와 다르기 때문에 이를 대상 호실의 확정 시세로 볼 수도 없습니다. 결국 이 사건은 등기상 인수는 0원으로 계산되지만, 미상 점유자 확인과 동일면적 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
