수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 4층 403호의 다세대 경매입니다. 소유자는 박영일이고, 등기상 말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이며 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 이후 주택임차권·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
이 사건은 권리 인수보다 점유관계와 가격이 더 중요합니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 점유 관련 명단은 29명이고, 양영청의 임차보증금 170,000,000원을 제외하면 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 다만 각 전입은 말소기준권리 이후로 판정되어 대항력 없음으로 분류됐고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다. 법률상 인수 여부와 별개로 실제 점유자 확인과 인도 절차는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층403호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 / 위치 | 다세대 · 철근콘크리트구조 9층 중 4층 |
| 감정 이용상태 | 퀸즈플레이스는 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 경매개시 채권자 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 2023.07.12 등기된 양영청의 주택임차권, 2025.01.23 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 인수 0원이지만 명단은 많다
조사된 점유 관련 명단은 29명입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 각 명단의 대항력 판정은 모두 없음입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 경우가 많아 우선변제 여부는 단정하지 않고 별도 확인 대상으로 두는 것이 안전합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 양영청 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.27 확정 2021.05.27 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 2023.07.12 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 실거래 표본보다 높다
퀸즈플레이스 실거래 표본은 2024.05의 2건입니다. 평균은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원이고, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 이 최근 평균의 125.4%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘최근 시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 23.59㎡ 대상 | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 미배당액은 5,553,740,000원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 등기에는 2023.12.05 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경된 내역도 있으므로 배당 관련 원본 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 5,553,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,595,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 5,628,281,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 퀸즈플레이스는 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔로 이용되고 있으며 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지, 세로장방 형태이며 토지면적은 518.8㎡, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. QueensPlace는 29세대, 2021.05.14 사용승인 정보가 있으나 수집된 실거래는 2024.05의 2건이고 대상면적 23.59㎡와 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 실거래 평균 167,500,000원의 125.4%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 실거래 비교. 거래 표본은 17.16㎡·17.71㎡이고 시세 검색 대상면적은 23.59㎡로 일치하지 않습니다. 표본 2건만으로 403호 적정가를 확정하지 마세요.
- 양영청 임차권. 계약·점유개시는 2021.05.21, 주민등록·확정일자는 2021.05.27, 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 판정은 대항력 없음이지만 원본 서류의 순위관계는 재확인할 필요가 있습니다.
- 다수 점유자. 조사 명단은 29명입니다. 법률상 인수 0원과 실제 인도 난이도는 별개이므로 403호의 현재 점유자를 특정해야 합니다.
- 배당. 예상배당은 근저당 채권액 5,760,000,000원 기준이지만 등기에는 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경된 내역이 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 매각기일 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
권리 구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리와 조사된 점유 관련 명단도 대항력 없음으로 분류돼 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심 리스크는 가격과 점유 확인입니다. 최저가 210,000,000원은 수집된 최근 실거래 평균 167,500,000원의 125.4%이고, 그 실거래마저 대상면적과 일치하지 않는 2건뿐입니다. 여기에 29명의 점유 관련 명단이 확인되는 만큼, 권리 인수는 낮지만 신건 가격 메리트도 낮고 명도 확인 부담은 큰 물건으로 보는 편이 데이터에 가장 충실합니다.
