수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 8층 803호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 이 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 이용되는 건물입니다. 등기상 소유자는 박영일이며 2021.05.17. 소유권보존, 2021.05.27. 동수원신용협동조합의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2023.12.05. 같은 1번 근저당권의 채권최고액은 5,531,520,000원으로 변경됐고, 2024.11.15. 수원시 압류, 2025.01.23. 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 말소기준 근저당권자와 경매 신청채권자의 명칭이 다르므로, 실제 입찰 전에는 신청채권의 승계·원인관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층803호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스(도시형 생활주택·오피스텔 혼재 건물) |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27. 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입자가 없다
핵심 기준일은 2021.05.27.입니다. 현황조사에 나타난 28명의 전입일 중 가장 빠른 날짜도 2021.05.28.로, 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입자들은 선순위 대항력 임차인으로 인수되는 구조가 아닙니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 전입자 28명 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
6명은 배당요구 접수일이 확인됩니다: 임익태 2025.02.18, 장미성·양성경 2025.02.26, 석창민 2025.03.05, 황혜근 2025.03.18, 김한송이 2025.04.09. 모든 전입일은 말소기준일 이후입니다.
③ 시세 비교 — 424,000,000원을 ‘싸다’고 볼 수 없다
퀸즈플레이스 실거래는 2024.05. 두 건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며, 현재 최저매각가 424,000,000원은 최근 12개월 평균의 253.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
특히 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 실질취득액은 현재 회차 기준 424,000,000원입니다. 대항력 임차보증금 때문에 실질취득액이 달라지는 사건은 아니며, 가격 판단 역시 424,000,000원을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 417,360,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,760,000,000원 중 예상배당은 417,360,000원, 미배당액은 5,342,640,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 424,000,000원 | 417,360,000원 | 5,342,640,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 339,200,000원 | 333,651,200원 | 5,426,348,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 271,360,000원 | 266,760,960원 | 5,493,239,040원 | 0원 |
유찰돼도 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 2회 유찰 가정가 271,360,000원 역시 확인된 최근 실거래 평균 167,500,000원보다 높은 금액입니다. 실거래 표본의 면적 차이가 크므로 이를 곧바로 적정 입찰가로 연결할 수는 없지만, 적어도 단순 유찰만으로 가격 메리트가 충분해졌다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 건물로, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지의 세로장방형 토지로 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이며 남서측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 포함되고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 28명 점유관계 확인. 전입자 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 세대와 퇴거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력 인수는 아니어도 최우선변제나 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 원문을 대조하세요.
- 신청채권자 관계 확인. 등기상 근저당권자는 동수원신용협동조합, 경매 신청채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사입니다.
- 가격 비교 주의. 최근 거래 2건의 면적이 17.16㎡·17.71㎡로 대상 기준면적 53.26㎡와 일치하지 않습니다. 단순 평균만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 현재 가격 경계. 최저가 424,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 253.1%입니다. 현재 회차를 ‘싸다’고 평가할 데이터는 없습니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27. 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 28명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 점유자가 많아 명도와 배당 확인의 실무 부담이 작지 않고, 가격은 더 보수적으로 봐야 합니다.
현재 최저가 424,000,000원은 최근 실거래 평균 167,500,000원의 253.1%입니다. 실거래 면적이 대상 기준면적과 달라 직접적인 동일물 비교는 아니지만, 이 차이를 무시하고 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 물건은 권리보다 적정가 검증과 28명 점유관계 확인이 입찰의 핵심입니다.
