수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 5층 501호 다세대 물건입니다. 소유자는 박영일이고, 등기상 말소기준권리는 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이며 2023.12.05 변경등기로 채권최고액 5,531,520,000원이 기재되어 있습니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-190호가 표시되어 있어 본건 하나의 감정가와 근저당 채권최고액을 단순 일대일로 비교해서는 안 됩니다.
권리분석의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 28명 가운데 말소기준권리보다 빠른 전입자는 없습니다. 가장 빠른 전입도 2021.05.28로 말소기준일 2021.05.27 이후입니다. 따라서 제공된 판정상 이들 임차관계는 모두 대항력 없음입니다. 특히 장미성은 보증금 150,000,000원, 확정일자 2021.06.04, 전입 2021.06.22, 임차권등기 2024.04.12가 확인되지만, 대항요건 완성 시점이 말소기준권리보다 뒤여서 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 5층501호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준인 동수원신용협동조합 근저당 이후 장미성의 주택임차권등기, 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 수원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들은 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차관계 — 실제 확인 인원 28명, 대항력은 모두 없음
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 임차관계는 28명입니다. 다만 장미성을 제외한 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 보증금 미상 자체를 대항력 있다고 볼 수는 없고, 실제 전입일이 말소기준권리 뒤라는 점이 우선합니다. 법률상 인수 위험과 별개로 실제 점유자·퇴거 대상이 누구인지에 대한 현장 확인은 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 150,000,000원 | 2021.06.04 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근12m 평균의 91.9%, 다만 표본은 2건
퀸즈플레이스의 확인된 실거래는 2024.05 두 건입니다. 대상면적은 17.16㎡로 매칭되어 있고, 17.16㎡ 7층이 160,000,000원, 17.71㎡ 5층이 175,000,000원에 거래됐습니다. 최근12개월 평균으로 제시된 값은 167,500,000원이며, 신건 최저가 154,000,000원은 그 평균의 91.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최저가 154,000,000원은 최근12개월 평균 167,500,000원보다 낮고, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮은 구간입니다. 따라서 신건 가격 자체에 일정한 할인은 존재합니다. 다만 실거래 표본이 두 건이고 최신 확인 거래월이 2024.05이므로, 91.9%라는 숫자 하나만으로 큰 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 151,044,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 154,000,000원 가정에서 집행비용 2,956,000원을 제외한 151,044,000원이 동수원신용협동조합 근저당에 배당되는 구조이며, 채권 미배당액은 5,608,956,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스에 위치하고, 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터·인계동행정복지센터·수원시청·다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 이용. 감정요항상 건물은 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 구성되어 있으며, 대부분 임대 중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 승강기·도시가스·냉난방·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 거래 표본. QueensPlace 총 29세대, 사용승인 관련 기준일은 2021.05.14이며, 확인된 실거래는 2024.05 두 건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장미성 임차권 재확인. 보증금 150,000,000원이라는 큰 금액이 보이지만 전입 2021.06.22로 말소기준일 2021.05.27 이후입니다. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 여부를 원본으로 최종 대조하세요.
- 28명 점유관계 확인. 권리상 대항력 없음과 실제 명도 절차는 별개입니다. 현재 점유자, 실제 거주자, 퇴거 협의 상대를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근·장미성은 배당요구가 확인됩니다. 각 채권의 실제 배당순위와 배당액은 매각기일 전 최신 기록을 확인하세요.
- 공동담보 주의. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2021-190호가 기재되어 있습니다. 본건 감정가만으로 전체 담보채권 회수 상황을 단정하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 최근12개월 평균으로 제시된 167,500,000원은 거래 2건 기준입니다. 최신 거래 160,000,000원과 함께 보고 현장 매물가를 추가 확인하는 편이 안전합니다.
- 당해세·최우선변제. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원, 하지만 사람 관계는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차관계 28명은 모두 그 이후 전입입니다. 장미성의 보증금 150,000,000원 임차권도 후순위여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 154,000,000원이 최근12개월 평균 167,500,000원의 91.9%로 평균보다 낮습니다.
다만 이 물건을 ‘권리 깨끗하고 시세보다 싸다’ 한 문장으로 끝내기에는 점유관계가 복잡합니다. 확인된 임차관계가 28명이고 대부분 보증금·확정일자가 구체적으로 확인되지 않았습니다. 법률상 보증금 승계 위험은 낮지만, 실제 점유와 명도 과정은 별도 검증이 필요합니다. 권리 인수는 낮은 위험, 가격은 제한적 할인, 실무 승부처는 점유·명도 확인으로 정리하는 것이 이 사건에 가장 맞는 결론입니다.
