수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 8층 801호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.27 동수원신용협동조합 명의의 채권최고액 5,760,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2023.12.05 변경계약으로 채권최고액은 5,531,520,000원으로 변경 기재됐고, 2024.10.17 이지원의 주택임차권, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다.
핵심은 임차관계입니다. 이지원의 임차보증금은 250,000,000원이지만 주민등록일자는 2021.05.28로 말소기준일 2021.05.27보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 현황조사에서 확인된 다른 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 정리돼 있어 등기·임차권 측면의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않은 만큼 실제 점유관계와 명도 범위는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층801호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 감정 이용상태 | 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개)이 함께 있는 건물 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차권은 소멸
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 보증금 미상이 많다
말소기준일은 2021.05.27입니다. 아래 전입자와 임차권자는 모두 그 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이지원은 등기된 임차보증금 250,000,000원이 확인되지만, 다른 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 250,000,000원 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 2021.05.28 | 0원 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
이지원의 임대차계약일자와 확정일자는 2021.05.21, 주민등록일자와 점유개시 관련 기재는 2021.05.28입니다. 말소기준권리 2021.05.27보다 주민등록일자가 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 259.7%보다 먼저 봐야 할 ‘면적 불일치’
가격 자료에는 퀸즈플레이스 최근 거래가 2024.05 두 건 확인됩니다. 거래금액은 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 수치만 보면 신건 최저가 435,000,000원은 최근 12개월 평균의 259.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 대상 기준 53.94㎡와 불일치 | 2건 | 167,500,000원 |
또한 확인된 거래는 2024.05이고 매각기일은 2026.09.28입니다. 거래 표본은 2건뿐이며 면적도 맞지 않으므로, 전체 평균 167,500,000원만으로 등급을 올리거나 최저가 435,000,000원을 곧바로 “비싸다”고 확정하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 자료로 확실히 말할 수 있는 것은 가격 메리트가 검증되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 428,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 미배당액은 5,331,750,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 435,000,000원 | 428,250,000원 | 5,331,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 5,417,672,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 5,486,297,600원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 건물로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 건물에는 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 함께 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 토지. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하고 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 확인. 현재 거래표본은 17.16㎡·17.71㎡이고 대상 기준 면적은 53.94㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 435,000,000원의 적정성은 같은 면적·같은 이용형태 거래로 다시 검증해야 합니다.
- 이지원 임차권 원본 대조. 임차보증금 250,000,000원, 임대차계약일자 2021.05.21, 주민등록일자 2021.05.28, 확정일자 2021.05.21 기재와 말소기준 2021.05.27을 함께 확인하세요.
- 다수 점유자 확인. 현황조사상 전입자가 많고 보증금 미상이 다수입니다. 대항력 없음과 별개로 실제 점유·명도 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 2021.05.27 채권최고액 5,760,000,000원에서 2023.12.05 5,531,520,000원으로 변경 기재된 부분과 실제 채권계산서를 대조하세요.
- 배당 제외항목 확인. 배당 시나리오에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이지원의 임차권과 현황조사상 전입자는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 부분은 점유와 가격입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있고, 시세자료도 대상 기준 53.94㎡와 다른 17.16㎡·17.71㎡ 거래 두 건뿐입니다. 최저가가 최근 평균의 259.7%라는 숫자는 눈에 띄지만 동일 면적 비교가 아니므로 그것만으로 고평가를 확정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 신건 435,000,000원의 가격 메리트는 동일 면적 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
