수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 9층 902호, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태를 보면 이 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 구성되어 있으며, 대부분 임대 중입니다. 901호부터 904호에는 다락방(부합물)이 있는 것으로 조사되어 902호도 해당합니다. 권리분석의 핵심은 현재 경매개시결정보다 먼저 존재하는 임차권과 다수의 선행 전입자입니다.
소유자는 박영일이며 2021.05.17. 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 2021.05.27. 동수원신용협동조합 근저당권이 설정됐지만 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.01.23. 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정입니다. 그런데 이보다 앞선 2024.04.12. 이호건 명의 주택임차권이 등기돼 있고, 해당 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 판정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층902호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건물 전체는 도시형 생활주택(원룸형)·오피스텔 혼재 · 901호~904호 다락방 있음 |
| 소유자 | 박영일 (2021.05.17. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2025.01.23. 임의경매개시결정 |
| 확정 인수권리 | 이호건 주택임차권 · 임차보증금 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 핵심
2021.05.27. 설정된 동수원신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준으로 볼 권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2025.01.23. 임의경매개시결정입니다. 이에 앞서 이호건의 주택임차권이 2024.04.12. 등기됐고, 등기 내용에는 임대차계약일 2022.07.23., 확정일자 2022.07.25., 주민등록일 2022.07.26., 점유개시일 2022.08.10., 임차보증금 210,000,000원이 기재돼 있습니다. 해당 권리는 데이터상 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 29명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 아래 29명이 모두 실제 임차인·점유 조사 대상입니다. 이호건을 제외한 선행 전입자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 2025.02.11. 전입한 김송희는 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 조사돼 있습니다.
| 임차인 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 매수인 인수판단 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.02.26 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.03.05 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.03.18 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.02.18 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.04.09 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 2025.02.26 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 보증금 미상 · 추가 확인 | 확인되지 않음 |
| 이호건 | 임차권등기 2024.04.12 | 210,000,000원 | 등기 임차권 | 미상 | 없음 | 매수인 인수 | 2024.04.12 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 | 확인되지 않음 |
② 시세 비교 — 최저가부터 최근 거래 비교치보다 높다
QueensPlace의 최근 거래는 2024.05. 2건입니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원이며, 현재 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 150.4%입니다. 다만 경매물건 비교 대상면적은 29.87㎡인 반면 아래 거래는 17.16㎡·17.71㎡로 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다. 그럼에도 현재 자료에서 최저가를 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
최저가 252,000,000원만 놓고도 비교자료의 최근 12개월 평균 167,500,000원 대비 150.4%입니다. 여기에 등기상 인수되는 이호건 임차보증금 210,000,000원을 더하면 실질취득 최소액은 462,000,000원입니다. 따라서 이 사건에서는 최저가가 신건 감정가와 같다는 사실을 할인 요소로 볼 수 없고, 가격 판단 역시 반드시 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시나리오 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,328,000원 |
| 신청채권자 · 케이씨유2411유동화전문유한회사 | 4,595,221,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,672,000원 |
제공된 매각가 시나리오에서는 집행비용 4,328,000원과 소유자 잔여 247,672,000원으로 계산되고 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 그러나 등기상 이호건 임차권 210,000,000원은 매수인 인수로 판정되어 있고, 다른 선행 전입자들의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 위 배당 수치만으로 실제 인수부담이 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 구성되어 있고 대부분 임대 중입니다. 901호~904호에는 다락방(부합물)이 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·비행안전제6구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,297,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 물건 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없으며, 철근콘크리트구조 9층 건물에 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래 표본. QueensPlace는 29세대, 사용승인일 2021.05.14이며, 최근 거래 표본은 2건입니다. 비교 대상면적 29.87㎡와 실제 거래면적 17.16㎡·17.71㎡가 달라 가격 판단에는 추가 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이호건 임차권부터 확정. 임차보증금 210,000,000원, 임대차계약일 2022.07.23., 확정일자 2022.07.25., 주민등록일 2022.07.26., 점유개시일 2022.08.10.의 등기 내용을 기준으로 실제 배당·잔존 보증금과 인수 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 27명의 선행 전입자 전수 확인. 각 점유자의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 회차는 낙찰가 252,000,000원만이 아니라 확인된 인수액까지 합친 최소 462,000,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 실거래 면적 불일치 유의. 최근 거래 평균 167,500,000원과 최신 거래 160,000,000원은 17.16㎡·17.71㎡ 표본이며 비교 대상면적 29.87㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적 가격으로 단정하면 안 됩니다.
- 다수 점유 명도 리스크. 현황조사상 다수 전입자가 확인되는 임대형 건물이므로, 권리관계뿐 아니라 실제 점유·인도 범위도 개별 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘인수액’이 더 중요한 사건
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 현재는 신건이라 최저가가 252,000,000원이지만, 그보다 먼저 봐야 할 것은 210,000,000원의 선행 주택임차권입니다. 데이터상 이 권리는 매수인 인수로 남으며, 이를 반영한 실질취득액은 이미 최소 462,000,000원입니다.
여기에 말소기준일보다 먼저 전입한 다른 점유자 27명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력이 있다고 단정할 수도 없지만, 반대로 인수위험이 없다고 처리할 수도 없습니다. 최근 거래자료 역시 비교 대상면적과 일치하지 않지만, 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 150.4%라는 점까지 감안하면 가격 메리트를 앞세워 접근할 사건이 아닙니다. 결론은 명확합니다. 확정 인수 210,000,000원 + 다수 미상 임차보증금의 범위를 먼저 해소하지 못하면 입찰가를 계산할 수 없는 고위험 권리구조입니다.
