수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 7층 705호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 건물 내 기호별로 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 함께 기재되어 있습니다. 소유자는 박영일이며, 2021.05.17 소유권보존 후 2021.05.27 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 현황조사 등에 나타난 전입자들의 전입일은 가장 빠른 2021.05.28부터 시작해 모두 말소기준일인 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 많고 실제 점유관계가 복수이므로, 권리 인수와 별개로 점유·명도 확인의 난도는 낮다고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층705호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 시세조회 대상면적 53.26㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 7층 |
| 감정 이용상태 | 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 이용 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유 확인은 별개
말소기준은 2021.05.27 접수된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원으로 설정됐고 2023.12.05 변경계약으로 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 이후 수원시 압류, 임의경매개시결정, 김한송이의 주택임차권은 모두 말소기준 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 200,000,000원 | 2025.06.16 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
김한송이는 건물 전부에 관해 임대차계약일 2023.06.19, 확정일자 2023.06.20, 주민등록·점유개시일 2023.07.07, 보증금 200,000,000원으로 2025.06.16 주택임차권등기가 접수돼 있습니다. 다만 전입일과 임차권등기 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 253.1%보다 먼저 볼 것은 ‘면적 불일치’
퀸즈플레이스 실거래 표본은 2024.05의 2건입니다. 평균 거래액은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원입니다. 그러나 대상면적은 53.26㎡인데 실거래 면적은 17.16㎡·17.71㎡로 서로 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 표본 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 167,500,000원 |
최저가 424,000,000원은 표본 평균 167,500,000원의 253.1%로 집계돼 있습니다. 하지만 이 사건은 시세조회 대상면적과 실제 거래면적이 맞지 않으므로, 절대금액의 253.1%만 보고 곧바로 “시세보다 비싸다” 또는 “싸다”라고 결론내리는 것은 적절하지 않습니다. 특히 가격 메리트를 부여할 근거로 이 표본을 그대로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 417,360,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 5,760,000,000원 | 5,342,640,000원 |
채권최고액 기준 근저당권 채권 5,760,000,000원 중 417,360,000원이 배당되고 5,342,640,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 제공된 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 기재돼 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 9층 건물로 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 518.8㎡ 세로장방형 평지이며 남서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·비행안전제6구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 퀸즈플레이스 29세대, 2021.05.14 사용승인 정보가 있으나 확인된 실거래 표본은 2건이고 대상면적과 불일치해 가격 판단 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 28명 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·사용부분이 확인되지 않은 점유자가 많습니다. 실제 점유자와 매각물건명세서 내용을 맞춰 보세요.
- 김한송이 임차권. 보증금 200,000,000원, 확정일자 2023.06.20, 전입·점유개시 2023.07.07, 임차권등기 2025.06.16입니다. 대항력 없음·매각 소멸 판정과 원본 기재를 재확인할 항목입니다.
- 가격 비교 면적. 대상면적 53.26㎡와 실거래 17.16㎡·17.71㎡는 서로 다릅니다. 표본 평균 대비 253.1%만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 채권관계 확인. 말소기준 근저당권자는 동수원신용협동조합이고 경매 신청채권자는 케이씨유2411유동화전문유한회사로 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기와 경매기록의 채권관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 배당 한계. 채권최고액 기준 5,342,640,000원의 미배당이 발생하는 시나리오지만, 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건과 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 보류”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입자 28명은 모두 그 이후입니다. 보증금 200,000,000원의 김한송이 임차권 역시 대항력이 없으며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단을 권리만으로 끝낼 수는 없습니다. 최저가 424,000,000원을 비교하는 실거래 표본은 160,000,000원·175,000,000원 두 건뿐이고, 무엇보다 대상면적 53.26㎡와 거래면적 17.16㎡·17.71㎡가 다릅니다. 따라서 253.1%라는 수치만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 여기에 다수 점유자가 확인된 만큼 권리 인수는 낮지만 가격 검증과 점유 확인은 높은 비중으로 봐야 하는 사건입니다. 결론은 권리 합격에 가깝고, 가격·점유는 보류입니다.
