수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 9층 901호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태를 보면 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 함께 있고, 901호~904호에는 다락방이 있는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 박영일이며, 2021.05.17 소유권보존 뒤 2021.05.27 동수원신용협동조합이 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 한정욱의 주택임차권과 2025.01.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 한정욱은 임대차계약일 2021.05.25, 확정일자 2021.05.26이지만 주민등록일자는 2021.06.28로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층901호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 퀸즈플레이스 · 건물 내 도시형 생활주택·오피스텔 혼재 · 901호~904호 다락방 있음 |
| 실거래 비교 기준 면적 | 53.94㎡ |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 445,000,000원 / 445,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 변경계약으로 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당표는 채권액 5,760,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 신건 매각가 445,000,000원에서도 근저당권자에게 438,150,000원이 배당되고 5,321,850,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
임차·점유 현황 — 29명, 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기부·문건접수에 잡힌 인원은 29명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증기관을 별도 임차인으로 더한 수치는 아닙니다. 확인된 전입일은 모두 2021.05.27 이후로, 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 한정욱 외에는 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않은 경우가 많아 실제 배당·명도 단계에서는 원본 확인이 중요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 |
| 한정욱 | 2021.06.28 | 280,000,000원 | 없음 | 미상 확정 2021.05.26 | 없음 | 2023.07.13 |
② 시세 비교 — 17㎡대 거래를 53.94㎡에 그대로 대입하면 안 된다
확인된 실거래는 2024.05 두 건입니다. 각각 전용 17.16㎡ 7층 160,000,000원, 17.71㎡ 5층 175,000,000원으로 평균은 167,500,000원입니다. 반면 이 사건의 실거래 비교 기준 면적은 53.94㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 17.16㎡·17.71㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
수치상 최저가 445,000,000원은 최근 거래 평균의 265.7%지만, 이 비율은 서로 다른 면적을 비교한 값입니다. 따라서 265.7%만으로 이 물건이 비싸다고 확정할 수도, 반대로 유찰 후 가격이 내려간다는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 53.94㎡에 맞는 직접 비교 거래가 확인되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,850,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 438,150,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 신건 배당 추정에서는 집행비용 6,850,000원과 근저당권자 배당 438,150,000원으로 매각대금 445,000,000원이 전부 소진됩니다. 근저당 미배당액은 5,321,850,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이므로 보증금 미상 전입자의 실제 보증금 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 도시형 생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 이용 중이며, 대부분 임대 중입니다. 901호~904호에는 다락방이 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등으로 지정돼 있고, 토지는 평지·세로장방이며 남서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 공시지가. 공시지가는 3,297,000원/㎡이며 토지면적은 518.8㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일면적 시세 확인. 현재 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡로 비교 기준 53.94㎡와 맞지 않습니다. 445,000,000원의 적정성은 직접 비교 가능한 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유자 전수 확인. 현황조사상 29명의 전입자가 잡혀 있습니다. 각 인원의 실제 점유 범위와 계약관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 한정욱의 280,000,000원 외에는 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없더라도 최우선변제 여부와 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 한정욱 임차권 재확인. 계약일 2021.05.25·확정일자 2021.05.26·주민등록일 2021.06.28의 순서를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 5,760,000,000원에서 2023.12.05 채권최고액 5,531,520,000원으로 변경된 내용을 최신 등기부와 배당관계에서 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 356,000,000원, 2회 유찰 시 284,800,000원이지만 가격이 내려간다는 이유만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 동일면적 거래와 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격 검증
이 사건은 등기상으로는 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 그 이후입니다. 한정욱의 280,000,000원 임차권도 대항력 없이 매각으로 소멸해 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 권리관계가 곧바로 단순한 입찰을 뜻하지는 않습니다. 현황조사상 29명이 확인되고 대부분의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 관계는 원본 확인이 필요합니다. 가격 또한 53.94㎡와 직접 비교할 거래가 아니라 17㎡대 두 건만 확인돼, 신건 445,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리상 인수는 0원, 점유관계는 복잡, 가격 판단은 보류. 이 물건은 세 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
