수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 5층 508호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 건물 내 기호 1~23이 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40이 오피스텔(방1~2개)로 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 대상 면적은 23.21㎡입니다. 등기상 핵심은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당으로, 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보권입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그보다 더 주의해서 볼 부분은 점유자 수와 가격입니다. 현황조사에는 28명의 전입자가 확인되며 전입일은 모두 말소기준일 이후라 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 206,000,000원이 최근 거래평균 167,500,000원의 123.0%여서, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 5층508호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방1~2개) 혼재 |
| 대상 면적 | 23.21㎡ |
| 소유자 | 박영일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입자 28명
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2023.12.05 같은 근저당의 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경됐고, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류가 이어졌습니다. 경매개시결정과 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만 보증금 확인이 핵심
현황조사상 전입자는 28명입니다. 모두 2021.05.27 말소기준 이후 전입해 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 다만 보증금·확정일자는 확인되지 않았으며, 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근 6명은 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않아 실제 전입자 28명으로 집계합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박현주 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 장미성 | 2021.06.22 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 석창민 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김영대 | 2021.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이원배 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이용희 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박규태 | 2022.08.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이연지 | 2022.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 손병희 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 임익태 | 2023.05.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박연정 | 2023.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김송희 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
③ 시세 비교 — 신건 가격에 할인 근거가 없다
QueensPlace의 최근 거래는 2024.05 두 건으로, 17.16㎡ 7층이 160,000,000원, 17.71㎡ 5층이 175,000,000원입니다. 평균은 167,500,000원이고 최신 거래가는 160,000,000원입니다. 대상 면적 23.21㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
그 한계를 감안해도 현재 최저가 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.0%입니다. 최신 거래 160,000,000원과 최근 거래 최고 175,000,000원보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
유찰 시나리오에서는 최저가가 164,800,000원, 131,840,000원으로 내려갑니다. 다만 이는 회차별 최저가격 시나리오일 뿐이고, 대상 23.21㎡와 직접 일치하는 최근 거래가 확인되지 않았으므로 유찰 가격만 보고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 5,557,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 5,598,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 5,630,805,760원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당은 5,557,684,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 임대 현황. 감정평가 참고사항에는 대부분 임대 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현황조사에서도 다수 전입자가 확인돼 명도와 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
- 거래 표본. QueensPlace는 29세대, 사용승인일은 2021.05.14이고, 확인된 최근 거래는 2건입니다. 대상 23.21㎡와 거래 표본 면적이 일치하지 않아 현재 거래자료만으로 정확한 환금가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 전입자 28명의 보증금이 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구 대조. 임익태·장미성·양성경·석창민·황혜근·김한송이의 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 종기와 매각물건명세서 기재 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 다수이면 인도와 협의 과정은 단순하지 않을 수 있으므로 508호의 실제 점유자를 특정해야 합니다.
- 시세 착시 경계. 현재 최저가 206,000,000원은 최근 거래평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 현재 회차를 ‘할인된 경매가격’으로 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상 면적은 23.21㎡인데 확인된 거래는 17.16㎡·17.71㎡입니다. 직접 비교 가능한 면적과 이용형태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 가격과 다수 점유가 더 중요하다
이 사건의 말소기준은 2021.05.27 근저당권이고, 현황조사상 28명의 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 선순위 대항력 임차보증금을 낙찰자가 승계하는 전형적인 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 여기서 곧바로 안전·저가 물건이라는 결론을 내리면 안 됩니다. 전입자 28명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 6명의 배당요구가 확인되므로 최우선변제와 실제 점유관계를 추가 점검해야 합니다. 가격 역시 신건 206,000,000원이 최근 12개월 거래평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 게다가 거래 표본 면적은 대상과 다릅니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현재 가격에는 가점이 없고 임차관계 확인 부담이 큰 사건. 이 물건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라 실제 점유·보증금 확인과 응찰가격 통제입니다.
