수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 ‘퀸즈플레이스’ 7층 702호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.27. 동수원신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 수원시 압류와 2025.01.23. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 공동담보목록 제2021-190호로 기재되어 있고, 2023.12.05. 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경 등기돼 있습니다.
이 사건에서 권리보다 먼저 눈에 들어오는 것은 점유자 수와 가격입니다. 현황조사상 28명이 확인됐고 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 배당요구 접수가 확인되는 사람은 6명입니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원이라는 결론과 별개로, 실제 입찰 전에는 점유관계와 배당요구·최우선변제 여부를 원문에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층702호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 · 외벽 석재붙임 마감 · 하이샷시 창호 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 선명, 점유 확인은 필수
말소기준은 2021.05.27. 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05. 5,531,520,000원으로 변경 등기됐습니다. 이후 수원시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유·임차인 28명의 전입일도 모두 2021.05.27. 이후라 대항력 없음으로 판정돼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
② 시세 비교 — 158.8%지만, 면적 불일치부터 봐야 한다
시세 자료에서 확인되는 거래는 2024.05 두 건입니다. 거래면적은 17.16㎡와 17.71㎡, 거래가는 각각 160,000,000원과 175,000,000원으로 평균 167,500,000원입니다. 그러나 가격 비교 대상면적은 31.24㎡이고 면적 일치 판정도 되지 않았습니다. 따라서 이 두 건을 702호의 동일 평형 시세처럼 직접 적용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 167,500,000원 |
신건 최저가 266,000,000원은 이 참고 평균의 158.8%이고, 최신 표시 거래 160,000,000원보다도 명목금액이 높습니다. 다만 대상면적 31.24㎡와 거래면적 17㎡대가 다르기 때문에 이를 근거로 “동일 면적 시세보다 정확히 58.8% 비싸다”고 단정할 수는 없습니다. 확실한 결론은 하나입니다. 현재 자료만으로는 신건 2.66억을 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 261,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
266,000,000원 매각 가정 시 집행비용 4,524,000원과 근저당권자 261,476,000원으로 매각대금이 모두 소진되고, 채권 부족액은 5,498,524,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 5,498,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 5,550,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 5,592,943,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 일부는 도시형 생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용되고 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. QueensPlace는 29세대, 준공일은 2021.05.14로 확인되지만 실거래 표본이 2건뿐이고 대상면적 31.24㎡와 거래면적이 일치하지 않아 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 28명 점유관계 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 실제 점유 여부, 계약관계, 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근은 배당요구 접수가 확인됩니다. 나머지는 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경 확인. 2021.05.27. 채권최고액 5,760,000,000원 설정 후 2023.12.05. 5,531,520,000원 변경 등기가 있으므로 배당 계산과 등기 원문을 함께 확인하세요.
- 면적 맞는 실거래 확보. 확인된 160,000,000원·175,000,000원 거래는 17㎡대이고 대상면적은 31.24㎡라 직접 비교가 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현 최저가 266,000,000원을 참고 평균 167,500,000원만 보고 정당화하거나, 반대로 단순 비율만으로 정확한 적정가를 단정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유와 가격 검증이 중요하다
이 사건의 말소기준 자체는 선명합니다. 2021.05.27. 근저당 이후의 전입이라 현황조사상 28명 모두 대항력 없음으로 판정되고, 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 28명의 점유·임차관계와 미상 보증금은 명도와 배당 확인을 복잡하게 만듭니다. 가격도 신건 266,000,000원인데 확인된 거래는 160,000,000원·175,000,000원뿐이고 면적마저 대상 31.24㎡와 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 기준은 비교적 명확하지만, 점유 확인과 가격 검증 없이 신건에서 공격적으로 들어갈 사건은 아닙니다. 권리는 합격권, 가격과 현장점유는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
