수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 7층 704호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 최초 5,760,000,000원으로 기재되어 있고 2023.12.05에는 5,531,520,000원으로 변경된 기록도 있습니다. 제공된 배당 시나리오는 5,760,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
이후 수원시 압류와 임의경매개시결정, 최은빈의 주택임차권등기가 이어집니다. 권리순서만 보면 모두 말소기준 뒤입니다. 특히 현황조사에 잡힌 28명의 전입일도 가장 이른 2021.05.28부터 시작해 모두 말소기준일인 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정과 배당 시나리오상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 단일 임차인 주택처럼 단순하게 볼 수 없습니다. 현황조사상 인원이 많고 보증금 미상 신고가 다수라, 실제 704호와 각 신고인의 점유관계를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 7층704호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 2024.11.15 수원시 압류, 2025.01.23 임의경매개시결정, 2025.05.14 최은빈의 주택임차권은 모두 그 뒤에 위치합니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 신고 — 28명, 전입은 모두 말소기준 이후
현황조사와 접수기록에는 총 28명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없어 중복 대위신고를 합산한 숫자는 아닙니다. 다만 최은빈을 제외한 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 28명의 신고가 실제 704호와 어떻게 대응하는지는 반드시 현황조사·매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 100,000,000원 | 2025.05.14 | 없음 | 후순위 | 없음 |
최은빈은 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2023.02.22, 점유개시일 2023.03.04, 주민등록일·확정일자 2023.03.06으로 임차권등기가 되어 있습니다. 그러나 이 역시 2021.05.27 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 제공된 권리판정에서는 대항력 없음·매각으로 소멸, 매수인 승계 0원으로 정리됩니다.
③ 시세 비교 — 148.1%, 그러나 면적이 다르다
시세자료에서 확인되는 거래는 2024.05의 2건입니다. 평균은 167,500,000원, 최저 160,000,000원, 최고 175,000,000원이며 최신 거래가는 160,000,000원입니다. 단순 금액으로 보면 신건 최저가 248,000,000원은 최근 평균의 148.1%이므로 “시세보다 싸다”는 평가는 할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | 본건 비교면적 28.83㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
또한 시세자료에는 최근 12개월 평균이 167,500,000원으로 제시되어 있지만, 실제 확인되는 두 거래의 거래월은 모두 2024.05입니다. 매각기일은 2026.09.28이므로 최신 동일 면적 거래를 추가 확인하지 않은 상태에서는 가격 판단을 보수적으로 두는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 243,728,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 248,000,000원 가정 시 근저당권 채권의 미배당액은 5,516,272,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 5,516,272,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 5,565,177,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,720,000원 | 155,697,920원 | 5,604,302,080원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인계동 퀸즈플레이스 건물 내에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정자료에는 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사건상 본건 용도 표시는 다세대입니다.
- 토지·도로. 세장형 평지로 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남서측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 임대 특성. 감정자료에는 건물 대부분이 임대 중이라고 기재되어 있어 실제 호실별 점유관계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 점유자 특정. 현황조사상 28명의 신고가 실제 704호와 어떻게 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 최은빈의 100,000,000원 외에는 다수 보증금이 확인되지 않습니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되지만 최우선변제 가능성은 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 변경기재 확인. 5,760,000,000원 설정 후 5,531,520,000원 변경기재가 있으므로 최신 등기 원문과 실제 채권액을 확인하세요.
- 동일 면적 실거래 확보. 현재 확인 거래는 17.16㎡·17.71㎡로 본건 비교면적 28.83㎡와 다릅니다. 동일 또는 유사 면적 거래가 없으면 148.1%만으로 적정가를 확정하기 어렵습니다.
- 신건 가격 추격 금지. 현재 자료에서는 248,000,000원이 저렴하다는 근거가 없습니다. 1회 유찰 시 198,400,000원, 2회 유찰 시 158,720,000원 시나리오까지 가격대를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 하지만 ‘쉬운 물건’은 아니다
이 사건의 권리 골격 자체는 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 임차권은 모두 그 뒤라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현황조사상 28명의 신고가 있고 다수 보증금이 미상이라는 점 때문에 명도·점유 확인 단계가 단순하지 않습니다.
가격도 신건에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 최저가 248,000,000원은 제공된 최근 평균 167,500,000원의 148.1%이고 최신 거래가는 160,000,000원입니다. 다만 실거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로 정확한 적정가를 이 숫자만으로 단정해서도 안 됩니다. 결론은 “권리상 승계 부담은 없지만, 점유관계와 동일 면적 시세를 확인하기 전에는 신건 가격을 추격할 이유가 부족하다”입니다.
