수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 6층 607호 다세대 물건입니다. 권리의 기준점은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당권으로, 최초 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 2023.12.05에는 채권최고액 5,531,520,000원으로 변경 기재됐고, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 매각으로 소멸하는 권리구조 자체는 비교적 명확하지만, 이 물건의 실무 포인트는 다수 임차관계와 가격 적정성입니다.
현황조사에 등장하는 임차인은 28명입니다. 가장 빠른 전입일도 2021.05.28로 말소기준일 2021.05.27 이후이고, 각 임차인은 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 판정상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼, 배당순위와 실제 점유·명도 상황은 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층607호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 비교 기준 면적 | 23.21㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 2025.01.23 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기에는 2023.12.05 근저당권 변경으로 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있고, 예상배당표는 최초 채권최고액 5,760,000,000원을 기준으로 작성돼 있으므로 배당액 산정에서는 근저당 채권액 원본 대조가 필요합니다.
② 임차관계 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 없음 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 없음 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 없음 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 없음 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 없음 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 없음 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 123.0%지만 면적이 다르다
거래표본은 퀸즈플레이스 2건입니다. 평균 거래가는 167,500,000원, 최신 거래가는 160,000,000원, 최고 거래가는 175,000,000원입니다. 신건 최저가 206,000,000원은 이 평균의 123.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
다만 대상 면적은 23.21㎡이고 거래표본은 17.16㎡·17.71㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 123.0%라는 수치만으로 대상 607호의 정확한 고평가 폭을 단정할 수는 없습니다. 그렇더라도 현재 최저가가 비교표본 평균과 최신 거래보다 높은 만큼, 신건에서 가격 메리트가 확인됐다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 206,000,000원 가정 시 근저당권 배당 후 미배당액은 5,557,684,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 5,557,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 5,598,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 5,630,805,760원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용상태. 건물 내 일부는 도시형 생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔(방1~2개)로 이용되고 있으며 대부분 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지이며 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중이고, 남서측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 28명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 대조합니다.
- 실제 점유 확인. 대부분 임대 중인 건물로 조사돼 있으므로 607호의 현재 점유자와 명도 대상자를 확인합니다.
- 근저당 채권액 대조. 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 2023.12.05 변경액 5,531,520,000원이 함께 기재돼 있으므로 등기 원본을 확인합니다.
- 가격 비교표본 보완. 대상은 23.21㎡인데 확인된 거래는 17.16㎡·17.71㎡이므로 동일하거나 더 유사한 면적의 거래가 필요합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 206,000,000원은 거래표본 평균 167,500,000원의 123.0%이므로 비교표본만 놓고 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
권리의 큰 뼈대는 분명합니다. 2021.05.27 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 28명은 모두 그 이후 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 현재 판정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 28명의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당과 명도 실무를 추가 점검해야 하고, 가격 쪽에서는 최저가 206,000,000원이 거래표본 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 대상 23.21㎡와 거래표본 면적이 달라 정확한 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 자료만으로 신건을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 임차 실무와 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 핵심입니다.
