수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 9층 906호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물이 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 혼재하는 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.27 동수원신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준입니다. 이후 수원시 압류, 임의경매개시결정, 윤도연의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 359,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 5,826,000원을 먼저 제외한 뒤 동수원신용협동조합에 353,174,000원이 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득도 359,000,000원입니다. 다만 이 물건은 권리 인수보다 임차인 확인과 시세 표본의 적합성 검증이 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 9층906호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 359,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05에는 1번 근저당권의 채권최고액이 5,531,520,000원으로 변경 등기돼 있습니다. 이후 수원시 압류와 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 28명, 전원 말소기준 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고로 중복된 사람은 없으며, 확인된 실제 임차인은 28명입니다. 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되는 임차인은 윤도연으로 190,000,000원이고, 2023.05.30 전입·2023.05.04 확정일자·2025.12.31 배당요구가 확인됩니다. 나머지 임차인의 보증금과 확정일자는 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계/대위 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 확인 필요 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 190,000,000원 | 2023.05.04 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.12.31 |
② 가격 비교 — 실거래는 있으나 면적이 맞지 않는다
퀸즈플레이스의 가격 자료에는 실거래 2건이 확인됩니다. 그러나 비교 대상면적은 43.97㎡인데 실제 거래면적은 17.16㎡·17.71㎡로 서로 다릅니다. 따라서 아래 숫자는 참고 표본일 뿐, 906호의 직접 시세로 간주하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
산술상 현재 최저가 359,000,000원은 실거래 표본 평균 167,500,000원의 214.3%입니다. 다만 면적이 맞지 않으므로 이 비율만으로 대상 호가 실제 시세보다 2배 이상 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 이 자료만으로 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하는 것도 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,826,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 353,174,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 359,000,000원이 집행비용과 근저당 배당으로 모두 소진됩니다. 근저당 미배당액은 5,406,826,000원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 배당·인수 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 359,000,000원 | 353,174,000원 | 5,406,826,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 287,200,000원 | 282,379,200원 | 5,477,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,760,000원 | 225,743,360원 | 5,534,256,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 퀸즈플레이스 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 기호 1~23은 도시형 생활주택(원룸형), 기호 24~40은 오피스텔(방1~2개)로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 토지. 중심상업지역의 세로장방형 평지이며 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 518.8㎡, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남서측 폭 약 8m 포장도로에 접하고, 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 특정. 현황조사상 임차인 28명의 실제 점유 부분과 906호의 연결관계를 확인해야 합니다. 권리 인수 0원과 명도 난도는 별개입니다.
- 임차보증금 확인. 윤도연의 190,000,000원을 제외한 임차인들의 보증금은 확인이 필요합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 원본에서 대조하세요.
- 시세 표본 교체. 현재 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡이고 비교 대상면적은 43.97㎡입니다. 동일 또는 유사 면적 거래가 없으면 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 근저당 변경 확인. 2021.05.27 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 2023.12.05 변경 채권최고액 5,531,520,000원의 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 커도 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 28명의 전입은 모두 그 뒤입니다. 윤도연의 190,000,000원 임차권도 후순위이며 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 곧바로 안전한 가격의 물건으로 평가할 수는 없습니다. 현황조사상 실제 임차인이 28명이고 점유 부분 확인이 필요하며, 제공된 실거래는 17.16㎡·17.71㎡인 반면 가격 비교 대상면적은 43.97㎡입니다. 현재 최저가 359,000,000원이 그 표본 평균 167,500,000원의 214.3%라는 수치는 면적 차이 때문에 직접적인 시세 판단 근거가 될 수 없습니다. 인수는 0원, 가격 평가는 유보. 동일 면적 시세와 실제 점유 관계를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
