수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 6층 602호, 용도는 다세대입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원, 2023.12.05 변경등기에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사가 임의경매를 개시했고, 이후 등기된 박규태의 주택임차권도 말소기준보다 후순위입니다.
권리구조만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 점유·임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 실제 임차·전입 관련자는 28명이고, 박규태를 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 모두 전입일이 2021.05.27 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리돼 있지만, 명도와 실제 임대차관계 확인은 별개의 실무 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 6층602호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 퀸즈플레이스 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 말소기준 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
② 임차인 — 대항력은 없지만 28명 확인
현황조사·문건접수·임차권등기에서 확인되는 실제 임차·전입 관련자는 28명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 28명이 모두 실제 인원으로 집계됩니다. 전입일은 모두 말소기준인 2021.05.27 뒤이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 다만 박규태 외 대부분은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당순위와 최우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 원본 임대차자료로 재확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.26 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.18 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.05 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.26 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.09 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.18 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 170,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.03.04 |
박규태: 임대차계약일 2021.06.03 · 확정일자 2021.06.04 · 점유개시 2021.06.09 · 주민등록일 2022.08.22 · 임차보증금 170,000,000원 · 전유부분 전부 · 2025.03.04 임차권등기.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 125.4%
확인되는 퀸즈플레이스 거래는 2024.05의 2건입니다. 거래가는 160,000,000원과 175,000,000원, 평균은 167,500,000원입니다. 현재 최저가 210,000,000원은 이 최근 평균의 125.4%이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 206,260,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산정상 근저당권 미배당은 5,553,740,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 5,553,740,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 5,595,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 5,628,281,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 168,000,000원으로 최근 거래 평균 167,500,000원과 거의 같은 수준이지만, 거래 면적이 본건과 다르므로 이것만으로 적정가라고 단정할 수 없습니다. 2회 유찰 시에는 134,400,000원입니다. 중요한 점은 어느 회차에서도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물 이용. 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방 1~2개)이 함께 이용되고 있으며, 토지는 다세대주택·오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당하고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로·형상. 토지는 518.8㎡의 평지·세로장방 형태이고 남서측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 임대 현황. 감정평가 참고사항에는 대부분 임대 중이라고 기재돼 있습니다. 현황조사상 임차·전입 관련자가 28명 확인되는 점과 함께 명도 난도를 보수적으로 봐야 합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 210,000,000원은 확인된 최근 거래 평균 167,500,000원의 125.4%입니다. 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 본건 목표면적은 23.59㎡, 확인 거래는 17.16㎡·17.71㎡입니다. 같은 건물 거래라도 직접 비교에는 한계가 있으므로 본건과 유사한 면적의 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 28명 임차관계 확인. 모두 후순위 전입으로 정리돼 인수액은 0원이지만, 다수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 명도 대상과 실제 점유관계를 호실 기준으로 대조해야 합니다.
- 박규태 임차권. 임차보증금 170,000,000원, 확정일자 2021.06.04, 주민등록일 2022.08.22이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 변경 후 5,531,520,000원이 함께 확인됩니다. 최신 등기 원본과 채권승계·채권자 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 산정입니다. 이는 배당액에는 영향을 줄 수 있으므로 각 임차인의 실제 보증금과 계약관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 가격은 별개입니다. 신건 최저가 2.10억은 확인된 최근 거래 평균 1.675억의 125.4%이고 최신 거래 1.60억보다도 높습니다. 더구나 거래 표본은 면적이 맞지 않고, 현황조사상 실제 임차·전입 관련자가 28명입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 명도·임차관계 확인 난도는 높습니다. 현재 회차에서 높은 점수를 주기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
