수원지방법원 2025타경708. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 4층 405호의 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 말소기준권리는 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.01.23 임의경매개시결정, 2025.05.01 김송희의 주택임차권등기, 2025.11.20 수원시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 눈에 띄는 것은 김송희의 임차보증금 165,000,000원입니다. 보증금 자체는 최저매각가 158,000,000원보다 크지만, 주민등록일자는 2025.02.11로 말소기준일 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서는 대항력이 없고, 임차권등기 역시 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 단순히 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 매수인 인수형 사건으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층405호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 |
| 면적 | 17.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고, 2023.12.05 근저당권 변경에는 채권최고액 5,531,520,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 5,760,000,000원을 채권액 기준으로 계산하고 있습니다.
현황조사상 전입관계는 모두 말소기준일 이후입니다. 가장 이른 전입도 2021.05.28로, 기준권리 2021.05.27보다 늦습니다. 따라서 현황조사에 확인된 점유자들은 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 김송희 외 다수 점유자는 보증금이나 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·계약관계와 명도 대상은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022-05-02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 오병혁 | 2021-06-25 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 오예슬 | 2024-03-18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 오흥민 | 2021-06-14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 장미성 | 2021-06-22 | 미상 | 2025-02-26 | 없음 |
| 박연정 | 2023-06-12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 임익태 | 2023-05-31 | 미상 | 2025-02-18 | 없음 |
| 윤은주 | 2021-06-14 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박규태 | 2022-08-22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최예슬 | 2022-01-17 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이원배 | 2022-03-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박규남 | 2021-06-23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이한웅 | 2022-12-22 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 석창민 | 2021-06-25 | 미상 | 2025-03-05 | 없음 |
| 양성경 | 2024-01-09 | 미상 | 2025-02-26 | 없음 |
| 김동우 | 2021-07-12 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김영대 | 2021-11-08 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 최은빈 | 2023-03-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김한송이 | 2023-07-07 | 미상 | 2025-04-09 | 없음 |
| 이지원 | 2021-05-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 박현주 | 2021-05-28 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 손영욱 | 2023-06-02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 손병희 | 2023-01-30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 황혜근 | 2023-05-11 | 미상 | 2025-03-18 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022-07-02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 이연지 | 2022-09-23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 윤도연 | 2023-05-30 | 미상 | 해당 없음 | 없음 |
| 김송희 | 2025-02-11 | 165,000,000원 | 2025-05-01 | 없음 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 94.3%
QueensPlace 전용 17.71㎡ 기준으로 잡힌 실거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최저가는 158,000,000원으로 최근 평균의 94.3%입니다. 최신 거래로 제시된 160,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.71㎡ | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 154,988,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권의 미배당액은 5,605,012,000원이며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 5,605,012,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 5,636,169,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 5,661,095,680원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 3,297,000원/㎡, 토지면적은 518.8㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김송희 임차권. 보증금 165,000,000원이라는 금액만 보고 인수형으로 오해하지 말고, 주민등록일자 2025.02.11과 말소기준일 2021.05.27의 선후관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 다수 전입자가 확인되므로 현재 405호의 실제 점유자와 퇴거 여부를 현장에서 확인하세요.
- 배당요구자 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근·김송희의 배당요구 내역과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 확인. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 94.3%지만, 실거래 표본은 2건입니다.
- 용도 확인. 건물 내 도시형 생활주택과 오피스텔이 함께 이용되고 있으므로 대상 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘점유 확인’이 남는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입일과 김송희 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 그래서 165,000,000원 임차보증금이 존재해도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 최저가 158,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 167,500,000원의 94.3%로 제공된 시세보다 낮습니다. 다만 실거래가 2건뿐이고, 다수 전입자의 실제 점유·보증금 상황이 모두 선명한 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 현장 점유와 명도, 그리고 시세 표본의 얇음을 확인하고 들어가는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
