수원지방법원 2025타경708. 수원 팔달구 인계동 퀸즈플레이스 8층 802호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방 1~2개)이 함께 구성된 집합건물입니다. 소유자는 박영일, 2021.05.17 소유권보존 뒤 2021.05.27 동수원신용협동조합 앞으로 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2023.12.05에는 1번 근저당권의 채권최고액을 5,531,520,000원으로 변경한 등기가 있고, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 신청채권액은 4,595,221,429원입니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 8층802호 (인계동, 퀸즈플레이스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 건물 내 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔(방 1~2개) 혼합 |
| 시장분석 대상면적 | 29.87㎡ |
| 소유자 | 박영일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전입, 인수는 0원
핵심은 2021.05.27입니다. 조사된 점유·임차 관계 28명의 전입일은 가장 빠른 이지원·박현주의 2021.05.28부터 시작해 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료 기준으로는 전입일에 기초한 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 떠안는 구조도 아닙니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 조사대상 28명
보증금과 확정일자는 확인되지 않은 사람이 많고, 배당요구가 확인되는 사람은 장미성·임익태·석창민· 양성경·김한송이·황혜근입니다. 다만 전입일은 전원 2021.05.27 말소기준권리 이후라 이 사건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자와 최우선변제 여부는 배당관계 확인을 위해 별도 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 148.7%지만 ‘동일면적 비교’는 아니다
시장 데이터에 잡힌 퀸즈플레이스 거래는 2건으로, 모두 2024.05 거래입니다. 17.16㎡가 160,000,000원, 17.71㎡가 175,000,000원이며 평균은 167,500,000원입니다. 최신 거래는 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 249,000,000원은 이 평균의 148.7%이고, 최신 거래 160,000,000원도 크게 웃돕니다. 따라서 전체 평균 대비 수치만 놓고 현재 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 다만 시장분석 대상면적은 29.87㎡인데 실거래 2건은 17㎡대로 면적 매칭이 되지 않습니다. 이 148.7%는 경고신호로 활용하되, 동일면적 시세 그 자체로 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,286,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 244,714,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 기준 미배당액은 5,515,286,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기에는 2023.12.05 채권최고액을 5,531,520,000원으로 변경한 내용도 있으나, 위 배당 추정은 5,760,000,000원 기준이므로 입찰 전 실제 채권관계와 배당요구 내용을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 5,515,286,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 5,564,388,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 5,603,671,040원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 내려가면 선순위 임차보증금 인수액이 커지는 대항력 인수형이 아닙니다. 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득액도 함께 낮아집니다. 다만 현재는 아직 0회 유찰인 신건이므로 실제 유찰 여부를 전제로 가격을 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 인계동 퀸즈플레이스에 위치하며 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방 1~2개)로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하며, 토지 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 퀸즈플레이스의 시장 데이터상 총 세대수는 29세대이며 준공일은 2021.05.14입니다. 확인되는 거래는 2건으로 표본이 적고 대상면적과도 맞지 않아 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 현재 249,000,000원을 167,500,000원 평균과 단순 비교하면 148.7%이지만, 비교 거래 면적이 17㎡대로 대상 29.87㎡와 다릅니다. 동일·유사 면적 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 점유자 28명 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유 위치와 계약관계가 다수입니다. 현황조사, 매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유상태를 호실 단위로 대조하는 것이 핵심입니다.
- 배당요구 확인. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근의 배당요구가 확인됩니다. 보증금·확정일자·최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 최초 채권최고액 5,760,000,000원과 2023.12.05 변경된 5,531,520,000원이 함께 등기돼 있으므로 현재 채권 및 배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰가를 시세로 착각하지 않기. 1회 유찰 시 199,200,000원, 2회 유찰 시 159,360,000원이지만 이는 법원 최저가 시나리오일 뿐 실제 시장가를 뜻하지 않습니다.
- 관리·명도 비용 반영. 다수 임대가 이뤄지는 건물이라는 감정 내용과 점유자 수를 고려해 명도기간·이사협의·관리비 체납 가능성을 별도 비용으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기순위 자체는 어렵지 않습니다. 2021.05.27 근저당이 말소기준이고, 조사된 28명의 전입은 전부 그 뒤입니다. 따라서 대항력에 따른 임차보증금 승계는 없고 실질취득액은 현재 회차 기준 249,000,000원입니다.
문제는 가격과 점유입니다. 시장 데이터상 최근12개월 평균 167,500,000원과 비교하면 현재 최저가는 148.7%로 최근 거래지표 이상입니다. 게다가 실거래 2건의 면적은 17.16㎡·17.71㎡로 대상 29.87㎡와 달라, 이 숫자만으로 적정가를 확정할 수도 없습니다. 동시에 점유·임차 관계가 28명에 이릅니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 신건 가격은 보류, 명도·점유는 주의입니다. 현재 회차에서의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 29.87㎡에 맞는 실제 가격 검증과 다수 점유관계 확인입니다.
