수원지방법원 2025타경708. 퀸즈플레이스 5층 509호입니다. 등기상 소유자는 박영일이고, 말소기준은 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 5,760,000,000원이고 2023.12.05 변경으로 채권최고액이 5,531,520,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 2025.01.23 임의경매개시결정, 2025.03.07 윤은주 주택임차권등기, 2025.11.20 수원시 압류가 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계는 숫자가 많아 보이지만 핵심은 날짜입니다. 현황조사상 확인된 전입자들은 모두 2021.05.27 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 각 항목에 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 윤은주는 임차보증금 230,000,000원, 확정일자 2021.05.24, 점유개시 2021.06.11, 주민등록 2021.06.14, 임차권등기 2025.03.07이 확인되지만 주민등록일자가 말소기준보다 늦어 역시 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 5층509호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 용도 | 다세대 · 감정평가상 건물은 도시형 생활주택(원룸형) 및 오피스텔로 이용 |
| 분석 대상 면적 | 31.24㎡ |
| 소유자 | 박영일 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
② 임차인·전입자 확인
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 230,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인되지 않은 전입자는 각 조사 항목에서 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음 판정입니다. 장미성·임익태·석창민·양성경·김한송이·황혜근은 배당요구 접수 이력이 확인됩니다. 윤은주는 2025.03.07 배당요구가 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 266,000,000원은 최근 실거래 지표보다 높다
퀸즈플레이스 실거래 자료는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 평균의 158.8%로 계산돼 최근 거래 지표보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 261,476,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당액은 5,498,524,000원이고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 5,498,524,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 5,550,979,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 5,592,943,360원 | 0원 |
2회 유찰 가정가는 170,240,000원으로 최근 실거래 평균 167,500,000원과 가까워집니다. 현재 신건 266,000,000원과 비교하면 가격 판단의 기준점이 크게 달라집니다. 권리상 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원이므로 이 사건의 핵심 변수는 인수금이 아니라 낙찰가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트 등이 인근에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 속하고, 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 이용. 감정평가상 건물 내 일부는 도시형 생활주택(원룸형), 일부는 오피스텔로 이용 중이며 대부분 임대 중입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 실거래 평균 167,500,000원의 158.8%입니다.
- 면적 차이 주의. 실거래 2건은 17.16㎡·17.71㎡이고 분석 대상 면적은 31.24㎡이므로 단순 가격 비교만으로 최종 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 임차관계 원본 대조. 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 윤은주 임차권. 보증금 230,000,000원 임차권등기가 있으나 주민등록일자가 말소기준권리 이후이고 제공된 판정상 대항력 없음·매각 소멸입니다.
- 배당 한계. 근저당 채권최고액이 매각가를 크게 초과해 현재 회차에서도 미배당액 5,498,524,000원이 남습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 212,800,000원, 2회 유찰 170,240,000원까지 가격 변화에 따라 시세와의 간격을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별도 문제”
이 사건의 권리 구조는 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 비교적 명확합니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 실거래 평균 167,500,000원의 158.8%입니다. 실거래 면적이 대상 면적과 일치하지 않아 절대적인 시세 기준으로 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 자료만으로 신건에 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로. 현재 회차보다 유찰 이후 가격대와 면적이 맞는 비교사례를 함께 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
