수원지방법원 2025타경708. 인계동 퀸즈플레이스 4층 407호 다세대 물건입니다. 감정가는 206,000,000원이고 현재 최저매각가도 206,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박영일이며, 2021.05.27 동수원신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 명확합니다. 현황조사에 잡힌 임차인 28명은 모두 말소기준일인 2021.05.27보다 늦게 전입했고, 각 기록에서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요하지만, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계로94번길 27-7, 4층407호 (인계동,퀸즈플레이스) |
| 물건종류 | 다세대 · 퀸즈플레이스 · 4층 407호 |
| 감정평가 이용상태 | 건물은 도시형 생활주택(원룸형)과 오피스텔(방1~2개)이 혼재 |
| 소유자 | 박영일 |
| 대상 면적 | 23.21㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 206,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 케이씨유2411유동화전문유한회사 / 4,595,221,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2021.05.27 설정된 동수원신용협동조합 근저당권입니다. 등기에는 2023.12.05 변경계약으로 채권최고액 5,531,520,000원이 표시되어 있고, 2025.01.23 케이씨유2411유동화전문유한회사의 임의경매개시결정, 2025.11.20 수원시 압류가 이어집니다. 경매개시결정과 압류는 모두 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인된 실제 임차인은 28명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 전입일은 모두 2021.05.27 말소기준 이후입니다. 따라서 각 임차인의 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 매각 전 반드시 원문 서류로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용희 | 2022.05.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오병혁 | 2021.06.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김송희 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오예슬 | 2024.03.18 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오흥민 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미성 | 2021.06.22 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박연정 | 2023.06.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임익태 | 2023.05.31 | 미상 | 2025.02.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤은주 | 2021.06.14 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규태 | 2022.08.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최예슬 | 2022.01.17 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원배 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박규남 | 2021.06.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이한웅 | 2022.12.22 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 석창민 | 2021.06.25 | 미상 | 2025.03.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양성경 | 2024.01.09 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2021.07.12 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영대 | 2021.11.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최은빈 | 2023.03.06 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김한송이 | 2023.07.07 | 미상 | 2025.04.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지원 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박현주 | 2021.05.28 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손영욱 | 2023.06.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손병희 | 2023.01.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황혜근 | 2023.05.11 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| FANG QIANHUI | 2022.07.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이연지 | 2022.09.23 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤도연 | 2023.05.30 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 현 회차 123.0%, 가격 가점 금지
퀸즈플레이스의 최근 12개월 실거래 평균은 167,500,000원, 최신 거래는 160,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 206,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.0%입니다. 따라서 전체 감정가 할인율이나 신건 여부만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 17.16㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 17.71㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 167,500,000원 |
다만 이 실거래 표본은 대상 면적 23.21㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실거래 표본은 17.16㎡와 17.71㎡이므로 단순 금액 비교만으로 대상 호실의 적정 시세를 확정할 수 없습니다. 그럼에도 현 최저가 206,000,000원이 최근 평균 167,500,000원과 최신 거래 160,000,000원보다 높은 만큼, 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,684,000원 |
| 2. 근저당 · 동수원신용협동조합 | 5,760,000,000원 | 202,316,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 총 미배당액은 5,557,684,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당모형이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,000,000원 | 202,316,000원 | 5,557,684,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,800,000원 | 161,692,800원 | 5,598,307,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,840,000원 | 129,194,240원 | 5,630,805,760원 | 0원 |
회차가 내려가면 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 사건은 근저당 미배당 규모 자체보다 입찰가격과 다수 임차인의 실제 점유·보증금 확인이 더 중요한 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 퀸즈플레이스 인근에 수원KBS센터 드라마제작센터, 인계동행정복지센터, 수원시청, 다림늘푸른아파트가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 남서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역에 포함되며 공시지가는 3,297,000원/㎡입니다.
- 이용형태. 건물은 도시형 생활주택과 오피스텔이 혼재하고 대부분 임대 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 퀸즈플레이스는 29세대, 사용승인일은 2021.05.14이며 확인된 거래는 2건입니다. 대상 면적 23.21㎡와 실거래 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 28명 모두 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 가능성이 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인이 많으므로 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2021.05.27 근저당 설정액 5,760,000,000원과 2023.12.05 변경 후 5,531,520,000원이 함께 확인되므로 최신 등기와 실제 채권액을 대조해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 실질취득 206,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 123.0%입니다. 현재 회차를 시세 대비 저가로 평가하면 안 됩니다.
- 면적 차이 확인. 대상은 23.21㎡인데 거래 표본은 17.16㎡와 17.71㎡입니다. 실거래 금액만 단순 비교하지 말고 같은 면적대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 현황조사상 임차인 기록이 다수이므로 실제 407호 점유자와 인도 대상의 일치 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 가격과 임차인 확인
이 사건은 2021.05.27 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 현황조사상 임차인 28명도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이어서 권리 자체의 인수 위험은 낮습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가이자 실질취득액 206,000,000원은 최근 12개월 평균 167,500,000원의 123.0%이고 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 더구나 실거래 면적이 대상 23.21㎡와 일치하지 않아 현재 가격에 적극적인 시세 가점을 줄 수 없습니다. 여기에 임차인들의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점까지 감안하면, 권리는 소멸형이지만 신건 가격에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
