부산지방법원 2024타경108199. 민락동 르모이안 2층 201호로, 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 “1회 유찰돼 70%까지 내려왔다”가 아닙니다. 등기된 임차권자 이영인은 보증금 130,000,000원, 임대차계약일 2022.05.09, 확정일자 2022.05.12, 주민등록일 2022.06.10, 점유개시일 2022.06.11로 확인됩니다. 제공된 권리판정상 이 임차권은 2024.07.30 경매개시결정보다 앞서며, 현재 배당가정에서는 보증금 전액이 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다.
하지만 낙찰가가 더 내려가면 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 96,040,000원에 미배당 보증금 36,088,720원이, 3회 유찰 시 매각가 67,228,000원에 미배당 64,382,104원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당액이 미배당 인수로 전환돼 실질 부담이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 2층201호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권액 | 3,964,615,803원 |
| 말소기준으로 제시된 권리 | 2024.07.30 임의경매개시결정 · 부산제일신용협동조합 외 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 관련 자료 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 · 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 |
① 권리 흐름 — 현재 0원과 ‘권리 없음’은 다르다
또 하나의 선행 등기가 있습니다. 2022.12.08 민간임대주택등기가 되어 있고, 그 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하며 임대료 증액기준을 준수해야 하는 주택이라는 것입니다. 이 등기의 매각 후 효력과 본건 201호에 대한 적용관계 역시 원본 확인 대상입니다.
② 임차관계 — 이영인은 금액이 보이고, 나머지 35명은 금액이 안 보인다
임차권자 이영인은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되므로 권리구조를 계산할 수 있습니다. 반면 나머지 전입자 35명은 점유부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 有”로 확정할 수 없고, 제공된 전입일과 말소기준 판정만 놓고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 임차관계자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 / 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 / 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 / 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 / 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 / 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 / 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 / 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 / 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이영인 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.10 | 130,000,000원 2022.05.12 | 2024.05.10 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 추가 유찰 시 미배당 인수 발생 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가 196,000,000원의 70%인 137,200,000원입니다. 하지만 이 사건 자료에는 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 단지 관련 자료의 대상면적은 27.73㎡이나 본건과 동일면적 일치가 확인되지 않아, 이를 근거로 시세 대비 할인율을 계산하지 않는 것이 안전합니다.
따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”이라는 결론은 금지해야 합니다. 현재 회차의 실질취득 기준은 일단 137,200,000원이며 이영인 관련 인수는 0원이지만, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 낮아지는 동시에 미배당 인수액이 늘어납니다. 가격 메리트는 반드시 실제 동일·유사 물건 시세를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 임차인 이영인 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 신청채권자 | 3,964,615,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,479,200원 |
현재 회차 가정에서는 이영인 보증금 130,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가만 보지 말고 인수를 같이 본다
| 회차 | 매각가 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 137,200,000원 | 4,479,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 96,040,000원 | 0원 | 36,088,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 67,228,000원 | 0원 | 64,382,104원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 일련번호 1-24는 주거용 오피스텔, 25-40은 다세대주택으로 이용 중이며 본건 201호는 주거용 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 포장도로, 남서측으로 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 2021.11.29 준공 자료가 있으며 관련 단지 자료는 16세대로 표시됩니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않고 단지 경매 자료도 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 표시되어 있어 가격·환금성 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이영인 임차권. 현재 회차는 전액 배당으로 인수 0원이지만, 낙찰가가 내려가면 미배당분이 매수인에게 인수되는 구조를 회차별로 다시 계산하세요.
- 35명의 전입자. 보증금·확정일자·점유부분이 미상입니다. 각 사람이 실제 201호에 점유하는지, 보증금이 얼마인지, 배당요구 여부가 무엇인지 원문으로 특정해야 합니다.
- 말소기준 원본 확인. 2022.01.28 근저당의 말소 표시, 2024.07.30 말소기준 판정, 2025.08.12 근저당 지분이전 사이의 관계를 등기부 원문에서 재확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08 등기의 구체적인 존속·소멸 및 매수인에게 미치는 효과를 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 이용·건축물대장·허용 용도를 대조하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 유사물건·관련공부·외부관찰을 토대로 평가된 만큼 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 직접 비교 가능한 최근 실거래 확인 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”보다 중요한 것은 ‘인수액이 왜 0원인가’다
이 사건을 단순히 “1회 유찰, 감정가 70%, 매수인 인수 0원”으로 보면 핵심을 놓칩니다. 현재 인수 0원은 137,200,000원 매각가에서 이영인 보증금 130,000,000원이 전액 배당된 결과입니다. 가격이 96,040,000원으로 내려가면 36,088,720원, 67,228,000원으로 내려가면 64,382,104원이 미배당 인수로 전환됩니다. 즉 더 유찰된다고 총부담이 낙찰가만큼 내려가는 구조가 아닙니다.
더 큰 변수는 보증금이 확인되지 않은 전입자 35명입니다. 이들은 확정일자와 보증금이 없어 대항력 여부와 인수금액을 확정할 수 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 등기 흐름의 원본 대조까지 필요합니다. 시세 측면에서도 직접 비교 가능한 최근 거래값이 없어 “싸다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 현재 회차의 표면상 인수 0원보다, 미상 임차관계와 추가 유찰 시 보증금 승계를 먼저 해결해야 하는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
