143,500,000원
부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 143,500,000원입니다. 하지만 현황조사에는 다수의 전입자가 확인되며, 이혜림을 제외한 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이런 점유자는 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 것이 아니라 대항력 가능·미상으로 두고 보증금·점유관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
특히 이혜림은 임대차계약일자와 확정일자가 2022.10.19, 주민등록 및 점유개시일자가 2022.12.05이고 보증금은 140,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.10.28 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 현재 143,500,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 2,809,000원, 이혜림 보증금 140,000,000원이 배당되고 691,000원이 남아 이혜림에 대한 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 계산은 보증금이 미상인 다른 35명의 잠재적 인수위험을 제거하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 4층403호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 임차관계다
등기부에는 2022.01.28 설정된 부산제일신용협동조합 등의 채권최고액 4,400,000,000원 근저당이 표시되어 있으나, 해당 권리는 등기부상 이미 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 이후 2024.07.30 부산제일신용협동조합 등의 신청으로 임의경매개시결정이 접수됐고, 제공된 권리판단에서는 이 경매개시결정일이 기준일로 제시되어 있습니다.
또한 2022.12.08 민간임대주택등기가 있으며, 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기되어 있습니다. 2025.08.12에는 1번 근저당권의 부산제일신용협동조합·부산동부신용협동조합·구덕신용협동조합· 부산동래신용협동조합 지분 전부가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다. 이 등기들의 실제 매각 후 처리관계는 최신 등기와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 36명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 36명 모두 실제 임차·점유 관계 확인 대상입니다. 이혜림을 제외한 35명은 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입 / 점유개시 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.07 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.09 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.14 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.07 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.10.08 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.08 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.09.02 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.12 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.09.03 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.06 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2024.08.21 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 확정 2022.10.19 | 140,000,000원 | 확인 | 우선변제 | 해당 없음 |
③ 가격 — 실거래 비교보다 먼저 ‘실질취득액’을 확인
르모이안의 대상 면적은 28.71㎡로 표시되어 있고, 단지는 16세대, 사용승인일은 2021.11.29입니다. 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 현재 최저가 143,500,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격점수를 높이면 안 됩니다.
더 중요한 것은 추가 유찰 시입니다. 현재 회차는 매각가 143,500,000원이 이혜림 보증금 140,000,000원을 웃돌아 계산상 인수가 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시 매각가가 100,450,000원으로 내려가면 이혜림 관련 매수인 인수 가정액이 41,756,300원으로 늘어 총 실질취득은 142,206,300원 수준입니다. 3회 유찰 시에도 매각가 70,315,000원에 인수 가정액 71,350,670원이 붙어 총액은 141,665,670원 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 이혜림 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 691,000원 |
현재 회차 가정에서는 이혜림 보증금 140,000,000원이 전액 배당되고 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 미상인 다른 점유자 35명의 금액 역시 이 가정표로 확정할 수 없습니다. 사건 청구액은 3,964,615,803원이나 위 가정표에는 신청채권자 배당이 포함되어 있지 않아 실제 배당관계는 배당요구·채권계산서 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하. 공시지가 3,685,000원/㎡, 토지면적 165.6㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 인근 유사물건·관련 공부·외부관찰을 토대로 평가되어 응찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 임대차계약 확인. 각 점유자의 보증금·확정일자·실제 점유 부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 이혜림 배당 확인. 현재 회차 가정에서는 140,000,000원 전액 배당이지만 실제 당해세·최우선변제 등 선순위 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 100,450,000원, 3회 유찰 시 70,315,000원이지만 이혜림 관련 인수 가정액이 각각 41,756,300원·71,350,670원으로 증가합니다.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설이면서 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔 이용으로 표시되어 있으므로 실제 현황과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 최신 등기와 관련 문서에서 확인해야 합니다.
- 등기 연계관계 확인. 2022.01.28 근저당은 이미 말소로 표시되는 반면 2025.08.12 지분이전 등기가 있으므로 최신 등기 원본으로 권리 연계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 35명의 미상 보증금
감정가 205,000,000원에서 1회 유찰되어 143,500,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 이혜림의 보증금 140,000,000원은 현재 회차에서 전액 배당되는 것으로 계산되어 그 임차인만 놓고 보면 인수 0원입니다. 반면 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 미상이어서 전체 인수위험은 닫히지 않았습니다.
또한 추가 유찰이 되더라도 이혜림 보증금이 매각가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 전환됩니다. 2회 유찰 가정의 실질취득은 142,206,300원, 3회 유찰 가정은 141,665,670원 수준으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다. 최근 실거래 비교 금액도 확인되지 않으므로 “70%라 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 이 물건은 35명의 임대차 실체와 보증금을 확인한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 고위험 권리분석형입니다.
