134,400,000원
부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가의 이용상태는 일련번호 1~24가 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 매각물건명세서 비고에도 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사라움개발이며, 2024.07.30. 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차관계입니다. 현황조사와 관련 문건에는 총 36명이 확인되며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 모두 실제 임차인·점유자로 취급해야 합니다. 이 가운데 김보성은 임차보증금 130,000,000원, 전입일·점유개시일·확정일자 2022.07.19., 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 반면 나머지 35명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들은 보증금이 미상이므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 2층202호 (민락동,르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차관계가 핵심
등기부에는 2022.01.28. 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 2024.07.30. 부산제일신용협동조합 등 채권자에 의한 임의경매개시결정이 등기됐고, 제공된 권리판정에서는 이를 말소기준으로 잡고 있습니다. 2024.08.29. 김보성의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 36명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-07 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-09 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-14 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-07 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-10-08 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-08 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-09-02 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-12 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-09-03 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-06 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2024-08-21 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 2024-08-29 |
김보성은 202호 전부를 주거용으로 임차한 임차권자로, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.07.19.이고 보증금은 130,000,000원입니다. 임차권등기와 배당요구까지 확인돼 현재 배당표에서는 우선변제 대상으로 전액 배당됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 비교보다 인수 확인이 먼저
감정가는 192,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 134,400,000원입니다. 단지 정보에는 르모이안 16세대, 2021.11.29. 사용승인, 대상 면적 27.09㎡가 표시돼 있으나 면적 매칭은 되지 않았고 최근 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 제공된 시나리오상 현재 134,400,000원에서는 매수인 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 시 매각가 94,080,000원에서 매수인 인수액이 38,013,440원, 3회 유찰 시 매각가 65,855,999원에서 65,729,409원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려가더라도 인수가 함께 커질 수 있어 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 김보성 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,718,400원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 2,681,600원과 김보성 보증금 130,000,000원을 배당한 뒤 1,718,400원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표에는 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 35명의 금액이 반영돼 있지 않으므로 최종 인수액을 확정하는 자료로 단독 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 1~24는 주거용 오피스텔, 25~40은 다세대주택으로 이용 중이며 이 사건 202호는 주거용 오피스텔 이용으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)이며 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 35명 보증금 확인. 김보성 외 35명의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득비용을 산정하지 마세요.
- 김보성 배당 재확인. 보증금 130,000,000원 전액 배당 가정이 실제 배당순위와 동일하게 유지되는지 원본으로 대조하세요.
- 유찰가 착시 주의. 2회 유찰 시 인수 38,013,440원, 3회 유찰 시 65,729,409원으로 계산돼 낙찰가 하락이 곧 실질원가 하락을 뜻하지 않습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 조사됐으므로 공부상 용도와 실제 이용관계를 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 현황과 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차관계 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 최저가보다 35명의 미상 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 한 차례 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 할인율만 보면 안 됩니다. 김보성의 보증금 130,000,000원은 현재 회차 배당표상 전액 배당돼 인수 0원이지만, 다른 35명의 보증금이 미상입니다. 이들의 대항력과 인수 여부가 확정되지 않는 한 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
권리 확인 전 가격 판단 보류. 현재 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 70%가 아니라 미상 임차인 35명입니다. 그 35명의 임대차관계가 해소되거나 인수액이 명확하게 계산된 뒤에야 비로소 입찰가와 가격 메리트를 논할 수 있습니다.
