부산지방법원 2024타경108199. 부산 수영구 민락동 르모이안 9층 901호로, 매각물건명세서에는 다세대주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 요항에서도 일련번호 25~40은 다세대주택으로 이용 중이라고 확인됩니다. 이 사건의 핵심은 1회 유찰로 내려온 가격 자체가 아니라, 임차·점유관계의 불확실성입니다.
등기부에는 2024.02.26. 최명원의 주택임차권이 등기되어 있고 보증금은 30,000,000원, 전입·확정일자는 모두 2022.02.25.입니다. 별도로 현황조사에는 다수의 전입자가 열거되어 있으나 대부분 보증금과 확정일자, 점유 부분이 미상입니다. 따라서 이들은 단순히 “대항력 있음”이라고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 보증금과 미배당액이 확인되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 9층901호 (민락동,르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차관계가 승부처
최명원의 임차권등기는 2024.02.26. 접수됐고, 임대차계약일 2022.02.16., 점유개시 2022.02.17., 전입·확정일자 2022.02.25., 보증금 30,000,000원으로 확인됩니다. 해당 임차권은 권리자료상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있으나, 현재 매각가 142,800,000원 가정의 배당표에서는 보증금 전액이 우선변제되는 것으로 계산되어 최명원 몫의 예상 미배당액은 0원입니다. 다만 다른 전입자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 전체 매수인 인수액을 0원이라고 볼 수는 없습니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 미상이 다수
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동우 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 손숙란 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최민석 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이슬비 | 2022-02-21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 신선미 | 2022-02-22 | 미상 | 2024-08-06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최점환 | 2022-02-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 최명원 | 2022-02-25 | 30,000,000원 | 2024-02-26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 예상 미배당 0원 |
| 조재영 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유찬미 | 2022-02-28 | 미상 | 2024-09-03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김지영 | 2022-03-25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전민기 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김은진 | 2022-04-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이윤희 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 홍정민 | 2022-05-09 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 권민정 | 2022-05-12 | 미상 | 2024-08-12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 임혜민 | 2022-05-20 | 미상 | 2024-08-09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 진향진 | 2022-05-24 | 미상 | 2024-08-08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정은주 | 2022-06-02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이영인 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이세경 | 2022-06-15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 배환용 | 2022-06-28 | 미상 | 2024-08-07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김지현 | 2022-07-05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 장자은 | 2022-07-08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조아라 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정청숙 | 2022-07-15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김보성 | 2022-07-19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 손수빈 | 2022-07-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이혜림 | 2022-12-05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이현승 | 2023-03-22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한동희 | 2023-05-15 | 미상 | 2024-09-02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 박영진 | 2023-07-06 | 미상 | 2024-10-08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 장민희 | 2024-01-03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 윤희 | 2024-02-05 | 미상 | 2024-08-14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김윤진 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 조주현 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 김봄 | 2024-03-26 | 미상 | 2024-08-21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 정유나 | 2024-06-11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
최명원을 제외한 점유관계는 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 우선변제, 실제 미배당액을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로 위 명단은 실제 임차·점유관계 확인 대상으로 보아야 합니다.
③ 가격 비교 — 실거래 비교보다 권리확정이 먼저
르모이안은 2021.11.29. 사용승인된 16세대 규모로 표시되어 있습니다. 비교 대상으로 잡힌 면적은 21.97㎡이지만 해당 면적은 본건과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있어 이를 본건의 직접 시세로 사용하지 않습니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세도 확인되지 않아, 142,800,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
| 현재 회차 | 142,800,000원 · 감정가 70% · 1회 유찰 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 99,960,000원 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 69,972,000원 · 감정가 34.3% |
| 단지 평균 유찰 | 1.0회 |
유찰이 더 진행되면 명목상 최저가는 낮아집니다. 하지만 보증금 미상 점유자가 존재하는 상태에서는 99,960,000원이나 69,972,000원만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 각 회차마다 미배당 보증금과 매수인 승계액을 함께 계산해야 실질 취득비용을 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 임차인 최명원 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 110,000,800원 |
현재 계산표에서는 집행비용 2,799,200원과 최명원 보증금 30,000,000원만 배당되고 110,000,800원이 소유자 교부액으로 남습니다. 그러나 경매 청구액은 3,964,615,803원으로 표시되어 있고 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 계산되어 있습니다. 또한 보증금 미상 점유자들의 권리도 반영되어 있지 않으므로 실제 배당·인수 판단에는 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 외벽은 드라이비트·스톤코트, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 평탄한 세장형 토지이며 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(46m 이하)으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 3,685,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 유사물건·관련공부·외부관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확정. 현황조사 명단 각 사람의 실제 901호 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 최명원 미배당 재계산. 현재 가정에서는 30,000,000원 전액 배당이지만 실제 배당순위에 다른 선순위 채권이 들어오면 결과가 달라질 수 있습니다.
- 말소기준 원본 대조. 2022.01.28. 근저당권, 2024.07.30. 경매개시결정, 2025.08.12. 근저당권 지분이전의 관계를 등기 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 존속 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득액 기준. 현재 최저가 142,800,000원이나 실제 인수액이 확정되기 전에는 시세 대비 저가 여부를 평가하지 않습니다.
- 실거래 직접 확인. 동일 면적의 최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않아 현재 가격만으로 매력도를 높게 평가할 근거가 없습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 응찰 전 내부 상태와 수선 필요성을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 142,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭에 시선이 갈 수 있지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 현황조사상 확인 인원이 37명이고, 최명원을 제외한 다수의 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다.
최명원의 보증금 30,000,000원은 현재 배당 가정에서는 전액 회수되므로 그 사람에 대한 예상 미배당액은 0원입니다. 그러나 다른 점유자들의 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 142,800,000원보다 커질 수 있습니다. 게다가 동일 조건의 최근 실거래 비교도 확보되지 않아 현재 단계에서는 가격 메리트와 총 인수액 모두 확정하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 물건입니다.
