142,100,000원
부산지방법원 2024타경108199. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 르모이안의 해당 구간을 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문했습니다. 대상은 2층 203호이고 소유자는 주식회사라움개발입니다. 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 142,100,000원입니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 등기부에는 손수빈 명의의 주택임차권이 2024.06.24 등기되어 있고, 보증금은 130,000,000원, 전입일은 2022.07.22, 확정일자는 2022.06.22입니다. 배당요구도 확인됩니다. 제공된 현재 회차 배당 추정에서는 이 보증금이 전액 배당되므로 손수빈에 대한 현재 추정 인수액은 0원이지만, 유찰이 더 진행되면 매수인 인수 추정액이 32,720,460원, 62,024,322원으로 증가합니다.
더 큰 문제는 손수빈 외 점유관계입니다. 현황조사상 35명의 이름이 추가로 확인되지만 모두 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 전입일은 제공 판정의 말소기준일인 2024.07.30보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 이들을 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 대항력 가능·미상으로 두고 203호와의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 2층203호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 142,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차권과 점유관계가 핵심
손수빈의 임차권은 범위가 건물 전부로 등기되어 있으며, 보증금 130,000,000원, 전입 2022.07.22, 확정일자 2022.06.22, 배당요구가 모두 확인됩니다. 등기상 권리판정은 말소기준 이전의 임차권으로 매수인 인수 대상으로 분류되어 있으나, 현재 회차 배당 가정에서는 130,000,000원 전액 배당으로 미배당액이 남지 않습니다. 따라서 실제 인수 여부는 최종 배당과 임차권 말소를 함께 확인해야 합니다.
② 임차·점유 관계 — 36명 중 35명은 금액 미상
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으며, 조사 명단은 손수빈을 포함해 총 36명입니다. 손수빈 외 35명은 점유 부분이 미상이고 보증금·확정일자도 미상입니다. 이들에게는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 130,000,000원 | 2022.06.22 | 2024.06.24 | 있음 | 있음 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 70%여도 ‘저렴’ 판정은 보류
현재 최저매각가는 142,100,000원으로 감정가 203,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 단지의 실거래 금액을 근거로 한 최근 시세 비교값이 확인되지 않으므로, 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 표현할 근거는 없습니다.
제공된 르모이안 단지 정보는 16세대, 사용승인일 2021.11.29이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0%입니다. 실거래 가격 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기에는 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,789,400원 |
| 1. 임차인 손수빈 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 9,310,600원 |
현재 회차 추정에서는 손수빈 보증금 130,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금이 확인되지 않은 나머지 점유관계도 금액으로 반영되어 있지 않습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 부근은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 1-24는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었고, 본건 비고에도 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 내외 포장도로, 남서측으로 약 3미터 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 바탕으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 손수빈 외 35명의 점유 부분이 미상이므로, 실제로 203호와 연결되는 사람을 우선 특정해야 합니다.
- 보증금 확인. 손수빈 외 명단은 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 통해 금액을 확정하기 전에는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 손수빈 배당·말소. 현재 추정에서는 130,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당액과 임차권 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수 증가. 2회 유찰 시 32,720,460원, 3회 유찰 시 62,024,322원의 매수인 인수가 추정됩니다. 낙찰가 하락만 보고 실질취득비용이 크게 낮아진다고 판단하면 안 됩니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.01.28 근저당의 말소 표시와 2025.08.12 근저당권 지분 전부이전 등기를 원등기에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 실제 이용은 주거용 오피스텔로 조사되었습니다. 공부상 용도와 실제 이용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 가격 확인 없이 시세보다 저렴하다고 판단하지 않습니다.
맺으며 — 할인율보다 임차관계 확인이 먼저다
이 물건은 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 142,100,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만 보고 가격 매력을 논하기 어렵습니다. 손수빈의 보증금 130,000,000원은 현 회차에서는 전액 배당되는 추정이라 인수액 0원이지만, 추가 유찰 시 32,720,460원·62,024,322원으로 인수 추정액이 커집니다.
무엇보다 손수빈 외 35명의 점유 부분과 보증금·확정일자가 미상입니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 아무 권리가 없다고 배제할 수도 없습니다. 권리관계 확인 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어려운 사건입니다. 이 물건의 우선순위는 “얼마에 살까”가 아니라 “203호에 실제로 누가 어떤 보증금으로 점유하고 있는가”를 확정하는 것입니다.
