부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 10층 1002호, 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사라움개발이며, 2022.01.28. 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 이 사건에서 단순히 “감정가 대비 70%”만 보면 가격이 크게 내려온 것처럼 보이지만, 권리 구조를 함께 계산하면 결론은 달라집니다.
등기된 임차권자 권준경은 주택 전부에 대해 임차보증금 140,000,000원, 임대차계약일 2022.02.08., 확정일자 2022.02.09., 주민등록·점유개시일 2022.02.25.로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.03.12. 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다. 배당표상 현재 최저가 138,600,000원에서 집행비용 2,740,400원을 먼저 공제하면 권준경에게 135,859,600원이 배당되고, 4,140,400원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 10층1002호 (민락동,르모이안) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 138,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08. · 2022.02.17. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기부에는 2022.01.28. 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권이 설정됐으나 현재 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2024.07.30. 임의경매개시결정입니다. 권준경의 임차권등기와 전입·점유는 그보다 앞서며, 제공된 권리판정 역시 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 1002호가 명확한 1명, 점유부분 미상 36명
권준경은 주택 전부에 대한 임차권등기와 보증금·확정일자·전입일이 확인됩니다. 반면 나머지 조사 대상자는 모두 점유부분이 미상이고 보증금과 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 이 36명은 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 본건 1002호에 대한 대항력을 확정할 수 없으며, 아래에서는 일관되게 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 미상 | 2022-06-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보성 | 미상 | 2022-07-19 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손수빈 | 미상 | 2022-07-22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 홍정민 | 미상 | 2022-05-09 | 미상 | 2024-08-07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지영 | 미상 | 2022-03-25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정은주 | 미상 | 2022-06-02 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지현 | 미상 | 2022-07-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조재영 | 미상 | 2022-02-28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장자은 | 미상 | 2022-07-08 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이혜림 | 미상 | 2022-12-05 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동우 | 미상 | 2022-02-10 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이슬비 | 미상 | 2022-02-21 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이세경 | 미상 | 2022-06-15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤진 | 미상 | 2024-02-26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장민희 | 미상 | 2024-01-03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손숙란 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임혜민 | 미상 | 2022-05-20 | 미상 | 2024-08-09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정청숙 | 미상 | 2022-07-15 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤희 | 미상 | 2024-02-05 | 미상 | 2024-08-14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이현승 | 미상 | 2023-03-22 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배환용 | 미상 | 2022-06-28 | 미상 | 2024-08-07 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영진 | 미상 | 2023-07-06 | 미상 | 2024-10-08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최점환 | 미상 | 2022-02-25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전민기 | 미상 | 2022-04-01 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김은진 | 미상 | 2022-04-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 진향진 | 미상 | 2022-05-24 | 미상 | 2024-08-08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한동희 | 미상 | 2023-05-15 | 미상 | 2024-09-02 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권민정 | 미상 | 2022-05-12 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조아라 | 미상 | 2022-07-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조주현 | 미상 | 2024-03-20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유찬미 | 미상 | 2022-02-28 | 미상 | 2024-09-03 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이윤희 | 미상 | 2022-05-06 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유나 | 미상 | 2024-06-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신선미 | 미상 | 2022-02-22 | 미상 | 2024-08-06 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최민석 | 미상 | 2022-02-11 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김봄 | 미상 | 2024-03-26 | 미상 | 2024-08-21 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권준경 | 주택 전부 | 2022-02-25 확정 2022-02-09 | 140,000,000원 | 2024-03-12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 138,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,740,400원 |
| 1. 임차인 권준경 보증금 | 140,000,000원 | 135,859,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 권준경 보증금 중 4,140,400원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득’을 본다
르모이안의 확인된 단지 정보는 16세대, 사용승인일 2021-11-29입니다. 시세 자료의 대상면적은 21.33㎡이나 본건과 면적 매칭이 되지 않으므로, 이를 근거로 본건이 시세보다 싸다고 판단하지 않습니다. 최근 거래가격을 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것도 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 스톤코트 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6미터 포장도로, 남서측 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건을 기준으로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권준경 보증금부터 계산. 최저가만 보지 말고 현재 회차 기준 최저가 138,600,000원 + 인수 4,140,400원 = 실질취득 142,740,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 낙찰가 97,020,000원이어도 인수액이 45,126,360원으로 늘고, 3회 유찰 시 낙찰가 67,914,000원에 인수액 73,708,452원이 붙습니다.
- 점유부분 확인. 권준경 외 36명은 점유부분이 미상입니다. 이들이 1002호와 실제로 어떤 관계인지 확인하기 전에는 추가 인수위험을 배제하지 마세요.
- 보증금·확정일자 확인. 점유부분 미상자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’ 단계입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원문을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “인수 구조”가 먼저다
이 물건의 핵심은 감정가 198,000,000원이 한 차례 유찰되어 138,600,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 권준경의 140,000,000원 임차보증금이 선순위로 작동하고, 현재 회차에서도 4,140,400원이 매수인에게 넘어간다는 점이 먼저입니다. 그래서 현재 실질취득 부담은 142,740,400원이고, 유찰이 더 진행되어도 142,146,360원·141,622,452원처럼 총 부담이 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 현황조사상 점유부분 미상 36명이 더 있습니다. 이들의 보증금·확정일자·1002호와의 실제 관련성이 확인되지 않은 상태이므로, 현 단계에서 “인수액 4,140,400원으로 끝난다”고 보는 것은 위험합니다. 확인된 선순위 임차권만으로도 유찰 할인효과가 크게 상쇄되고, 추가 미상 점유가 남아 있는 고위험 권리형으로 보는 것이 맞습니다.
