부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 213,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가는 149,100,000원, 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건은 가격보다 임차인 확인이 먼저인 물건입니다.
등기상 계산된 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 가압류 40,000,000원입니다. 그런데 현황조사 명의 기준 점유자 36명 가운데 정유나를 제외한 35명의 전입일이 이보다 빠릅니다. 다만 모든 점유자의 점유 부분과 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 704호에 대한 확정적 대항력을 단정해서는 안 됩니다. 35명 모두 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 본건 호수와의 실제 대응관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 7층704호 (민락동, 르모이안) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기 발급 | 2026.08.27 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 어렵다
2022.01.28. 부산제일신용협동조합 등 명의로 채권최고액 4,400,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐으나 현재 등기자료에는 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 2025.08.12.에는 부산제일신용협동조합·부산동부신용협동조합· 구덕신용협동조합·부산동래신용협동조합 지분 전부가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었고, 양도액은 4,290,000,000원으로 기재돼 있습니다.
현재 계산상 말소기준은 2024.05.24. 주택도시보증공사의 가압류 40,000,000원이며, 2024.07.30. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.12.08.에는 민간임대주택등기가 존재하고, 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 등기돼 있습니다. 이 등기의 현재 법적 효과와 함께 점유자의 실제 임대차관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 36명 중 35명 ‘대항력 가능·미상’
현황조사에서 확인되는 명의자는 총 36명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으며, 명의 기준으로는 36명의 실제 점유자가 기록돼 있습니다. 이 가운데 35명은 전입일이 2024.05.24.보다 빠르고, 정유나 1명만 2024.06.11. 전입으로 말소기준 이후입니다.
그러나 각 사람의 점유 부분이 모두 미상이고 보증금·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 전입이 빠른 35명은 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 표시합니다. 배당요구 사실이 확인되는 사람은 11명입니다.
| 이름 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.07 | 해당 없음 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.09 | 해당 없음 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.14 | 해당 없음 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.07 | 해당 없음 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.10.08 | 해당 없음 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.08 | 해당 없음 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.09.02 | 해당 없음 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.12 | 해당 없음 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.09.03 | 해당 없음 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.06 | 해당 없음 |
| 최민석 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.08.21 | 해당 없음 |
③ 가격·환금성 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 213,000,000원의 70%인 149,100,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 104,370,000원(49%), 3회 유찰 시 73,059,000원(34.3%)입니다. 그러나 확인 가능한 동일 조건 실거래 금액이 없어 최저가와 시장가격의 우열을 검증할 수 없습니다.
르모이안 관련 비교정보에는 총 16세대, 준공일 2021.11.29, 비교면적 29.27㎡가 기록돼 있으나 본건과 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주지 않습니다. 특히 대항력 가능·미상 임차보증금이 확인되기 전에는 낙찰가가 곧 실질취득금액이라는 전제 자체가 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,212,600원 |
현재 회차 계산에서는 채권 40,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 106,212,600원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자들의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 실제 최종 인수액으로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 행정복지센터 서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·옥내소화전·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하에 해당합니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 약 6m 포장도로, 남서측 약 3m 막다른 도로에 접합니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 인근 유사물건을 기준으로 평가됐으므로 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 704호 실제 점유자 특정. 현황조사 명의자 36명의 점유 부분이 모두 미상입니다. 본건 호수와 각 명의자의 대응관계를 먼저 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 대항력 가능·미상 35명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 실제 해당 호수 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득비용이 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 판단할 수 없습니다. 배당요구가 확인된 11명도 보증금·확정일자를 함께 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재합니다. 입찰 전 현재 효력과 매각 후 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경관계 확인. 2022.01.28. 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당과 2025.08.12. 4,290,000,000원 양도 기재가 함께 존재하므로 현재 등기상 권리관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 확인 가능한 동일 조건 실거래 비교값이 없고 실질 인수금액도 미상입니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 함께 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “1.49억”보다 먼저 확정해야 할 숫자가 있다
감정가 213,000,000원에서 한 차례 유찰돼 149,100,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 관심이 갈 수 있습니다. 하지만 이 사건의 핵심 숫자는 할인율이 아니라 대항력 가능·미상 35명입니다. 이들의 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 배당표의 인수 0원도 최종 결론이 아니며, 실질취득금액 역시 산정할 수 없습니다.
특히 실제 704호 임차인이 대항력을 보유하고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 낙찰가가 더 내려가도 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “임차관계를 확정하기 전에는 가격을 평가할 수 없는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다.
