부산지방법원 2024타경108199. 수영구 민락동 르모이안 11층 1103호 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사라움개발이고, 등기에는 2022년 소유권보존과 민간임대주택등기, 2024년 최민석의 주택임차권등기, 2024년 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2024.07.30 임의경매개시결정입니다. 최민석은 그보다 앞선 2022.02.11 주민등록·점유, 2022.02.11 확정일자를 갖춘 보증금 140,000,000원의 임차권자입니다.
따라서 이번 물건의 핵심은 ‘최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다’가 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,769,800원이 먼저 빠지고, 최민석에게 137,930,200원이 배당되어 보증금 중 2,069,800원이 남습니다. 이 부족분이 현재 회차에서 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자의 별도 인수 가능성까지 남아 있어, 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108199 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 민락로6번길 48, 11층1103호 (민락동, 르모이안) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 11층 건물 내 11층 1103호 |
| 소유자 | 주식회사라움개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 140,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,964,615,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2024.07.30 임의경매개시결정 · 부산제일신용협동조합 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2022.01.28 설정된 채권최고액 4,400,000,000원의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.05.30 최민석의 주택임차권이 등기됐고, 주민등록·점유개시는 2022.02.11, 확정일자도 2022.02.11입니다. 제공된 권리판정은 이 임차권을 말소기준 이전 권리로서 매수인 인수 대상으로 분류합니다.
② 임차인 — ‘확정 1명’보다 ‘미상 35명’이 더 중요
확정적으로 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권자는 최민석입니다. 그 외 현황조사에 기재된 35명은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 지시된 판정기준에 따라 이들을 대항력 ‘있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모도 확인되지 않아 현재 계산된 2,069,800원 외에 추가 인수액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민석 | 2022.02.11 | 140,000,000원 | 2022.02.11 | 2024.05.30 | 있음 | 있음 | 2,069,800원 |
| 김동우 | 2022.02.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손숙란 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이슬비 | 2022.02.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 신선미 | 2022.02.22 | 미상 | 미상 | 2024.08.06 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 최점환 | 2022.02.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조재영 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 유찬미 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2024.09.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 전민기 | 2022.04.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김은진 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이윤희 | 2022.05.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 홍정민 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 권민정 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2024.08.12 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임혜민 | 2022.05.20 | 미상 | 미상 | 2024.08.09 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 진향진 | 2022.05.24 | 미상 | 미상 | 2024.08.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정은주 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이영인 | 2022.06.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이세경 | 2022.06.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배환용 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 2024.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지현 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장자은 | 2022.07.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조아라 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정청숙 | 2022.07.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김보성 | 2022.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손수빈 | 2022.07.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이혜림 | 2022.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이현승 | 2023.03.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 한동희 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.09.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박영진 | 2023.07.06 | 미상 | 미상 | 2024.10.08 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장민희 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 윤희 | 2024.02.05 | 미상 | 미상 | 2024.08.14 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김윤진 | 2024.02.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 조주현 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김봄 | 2024.03.26 | 미상 | 미상 | 2024.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정유나 | 2024.06.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액이 커진다
최민석 보증금만 놓고 보면 유찰이 반복될수록 최저매각가는 크게 낮아지지만, 그만큼 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수로 넘어옵니다. 따라서 낙찰가 하락폭만큼 실질취득이 떨어지지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 140,700,000원 | 2,069,800원 | 142,769,800원 |
| 2회 유찰 시 | 98,490,000원 | 43,682,820원 | 142,172,820원 |
| 3회 유찰 시 | 68,943,000원 | 72,697,974원 | 141,640,974원 |
위 실질취득은 각 회차 매각가에 제공된 최민석 보증금 미배당 인수액을 더한 값입니다. 보증금 미상 점유자들의 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,769,800원 |
| 1. 임차인 최민석 보증금 | 140,000,000원 | 137,930,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 최민석 보증금 140,000,000원 중 137,930,200원이 배당되고 2,069,800원이 부족합니다. 제시된 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 르모이안은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 함께 있는 건물이며, 본 물건의 용도는 다세대입니다.
- 위치. 부산광역시 수영구 민락동 소재 민락동 행정복지센터 서측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 6미터 포장도로, 남서측으로 약 3미터 막다른 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역 46m 이하입니다. 공시지가는 3,685,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이고 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 유사물건 등을 토대로 평가됐으므로 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수별 임차관계부터 확인. 보증금 미상 점유자 35명이 1103호와 실제로 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 최민석 인수액 재계산. 현재 회차 기준 2,069,800원, 2회 유찰 시 43,682,820원, 3회 유찰 시 72,697,974원으로 커집니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 140,700,000원에 확인 인수액만 더해도 실질취득은 142,769,800원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 등기의 현재 효력과 매각 후 법적 처리관계를 원본에서 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 되지 않아 실제 상태 차이가 있을 수 있으므로 현장 점검이 필요합니다.
- 배당 변동요인 확인. 제시 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 한 차례 유찰돼 140,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 최민석의 보증금 140,000,000원 중 현재도 2,069,800원이 매수인에게 넘어오고, 다음 회차로 갈수록 낙찰가 하락분 상당 부분이 보증금 미배당 인수액으로 바뀝니다.
더구나 그 계산은 최민석 한 명만 확정적으로 반영한 결과입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 35명의 점유·전입 기록이 별도로 남아 있습니다. 이들의 대항력은 ‘있음’으로 단정할 단계가 아니라 가능·미상이고, 인수액 역시 미상입니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 임차관계 확정이 먼저인 D등급 고위험 권리분석 대상입니다. 매각물건명세서와 현황조사의 호수별 임차관계가 해소되기 전에는 최저가만으로 입찰 메리트를 평가하기 어렵습니다.
